Si el valor catastral es de unos 350.000€, ¿podemos hacer el contrato de compra-venta por ese valor?

Te presento mi pregunta…

Mi novia y yo nos casamos pronto y vamos a comprar un piso en el centro de Barcelona. El vendedor es su padre y la pregunta la desgloso asi:

El piso ha sido tasado en 490.000€, aunque el valor catastral es mucho menor. De esto solo se pagará la mitad, pues la otra mitad su padre se la regala.

Mi pregunta es: Como podemos pagar menos a la hora de afrontar los gastos de compra-venta y gastos de notario? Si el valor catastral es de unos 350.000€, podemos hacer el contrato de compra-venta por ese valor? La hipoteca la pediremos por unos 240.000 mas gastos.
Me puedes decir cual es la mejor formula para pagar menos gastos, dado que una parte es un regalo, y la otra parte es la que realmente pagamos.
El contrato se hará de un 75% para ella y un 25% para mi.

Efectivamente puedes escriturar por el valor catastral de 350.000 € aunque lo normal es escriturar un poquito por encima. Ya que por debajo de ese valor tendrías posibilidades reales de que un inspector de la AEAT revisara esa operación . No obstante, también tienes que tener presente que nadie está a salvo de una revisión de Hacienda aunque se escriture también por encima del valor catastral pero lógicamente las probabilidades de revisión son menores.

Esos 110.000 euros restante hasta los 350.000 euros se podrían considerar como donación del padre y si se hace el protocolo ante notaría creo que estaría exenta de impuestos.

Respecto a la participación del piso lógicamente no hay ningún problema y basta que ante el notario a la hora de escriturar conste que ella tiene el 75% del valor del piso y el otro el 25% restante. Pero debes tener en cuenta que a la hora de pagar la hipoteca, la podéis pagar como queráis pero la entidad os considerará responsables del 100% del capital prestado a ambos.

Respecto a los gastos debes tener en cuenta que los gatos de apertura y estudio recaerán sobre el total concedido (240.000 euros). También tienes que satisfacer el impuesto de actos jurídicos documentados, que es, por lo general, el 0,5% sobre el valor de la responsabilidad hipotecaria, aunque es determinado por cada comunidad autónoma. La responsabilidad hipotecaria es determinada por cada entidad pero, en general es la cuantía del préstamo, intereses del mismo por un número de años determinado (por ejemplo, 3 años), los intereses de demora si los hubiera, las costas de juicio por impago… al venir determinado por la propia entidad, ésta pretende cubrir todos sus riesgos al máximo, por lo cual la cuantía sobre la que aplicar el impuesto es cercana al doble del valor del préstamo o superior. De esta situación se beneficia Hacienda, ya que, al aumentar la base, recauda bastante más que si sólo se especificara el valor del préstamo otorgado.

Pero hay otro detalle que es el Seguro Obligatorio, que recae sobre el valor de tasación (los 490.000 euros) ya que el hecho de solicitar un préstamo hipotecario lleva asociado la obligatoriedad de efectuar un seguro de daños que cubra el valor de tasación. Este seguro cubre el continente del inmueble.

También te recomendaría un seguro multirriesgos, o de otra índole como son los seguros de vida (que cubren el importe del préstamo (240.000 euros) en caso de fallecimiento).

Un saludo

A. de la Torre

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