Un mercado de capital de bienes raíces consiste en individuos e inversionistas institucionales que invierten dinero directa o indirectamente en bienes raíces. Las empresas de construcción dependen en gran medida de las inyecciones de efectivo del mercado de capitales para financiar el trabajo en edificios nuevos y existentes.
Dado que las inversiones inmobiliarias están garantizadas por propiedades o hipotecas, el mercado de capitales inmobiliario normalmente expone a los inversores a niveles de riesgo más bajos que las inversiones en mercados de capitales no garantizados.
Los REIT y su importancia en las inversiones
Las inversiones directas en el mercado de capitales a menudo involucran fondos de inversión en bienes raíces (REIT). Cuando los inversionistas compran acciones en un REIT, los ingresos de la venta de acciones se utilizan para comprar bienes raíces comerciales o residenciales.
Normalmente, un solo REIT posee una amplia variedad de propiedades ubicadas en diferentes ubicaciones para proteger a los inversores en caso de que los precios inmobiliarios bajen en un mercado en particular. Los inversores reciben dividendos que se componen de los ingresos por alquiler o las ganancias generadas por la venta de propiedades.
Los REIT ayudan a impulsar el mercado inmobiliario porque las empresas constructoras pueden vender propiedades a estos fondos y utilizar las ganancias de la venta para financiar la construcción de nuevos desarrollos.
Cómo invierten los REIT y quién puede participar
Además de comprar bienes raíces, algunos REIT invierten en hipotecas comerciales o residenciales. Los pagos de intereses de los préstamos subyacentes se transfieren a los accionistas del REIT como pagos de dividendos. En la mayoría de los casos, los REIT compran grandes conjuntos de hipotecas de compañías de inversión y estas firmas utilizan el producto de la venta para financiar más préstamos. Las compras de bienes inmuebles tienden a aumentar cuando la financiación está disponible, lo que significa que los REIT refuerzan indirectamente el mercado de capital inmobiliario.
Si bien los REIT solo invierten en bienes raíces e hipotecas, muchos fondos mutuos y compañías de fondos de cobertura invierten en una amplia variedad de valores diferentes que pueden incluir bienes raíces y préstamos.
Los administradores de fondos consideran que estos tipos de inversiones son relativamente estables en comparación con las inversiones de capital y muchas empresas mantienen un porcentaje fijo de activos relacionados con bienes raíces en muchos tipos de fondos de inversión. Por lo tanto, las empresas constructoras y los prestamistas deben seguir construyendo propiedades y otorgando préstamos para satisfacer la demanda de valores relacionados con bienes raíces.
Cómo depende el sector de la construcción de estos vehículos de inversión
Muchas compañías financieras solo emiten préstamos para prestatarios solventes, mientras que las compañías constructoras generalmente verifican los activos de las personas antes de aceptar ofertas para viviendas nuevas.
Esto significa que las personas con mal crédito o ingresos mínimos a menudo no pueden comprar bienes raíces u obtener préstamos. Algunos jugadores en el mercado de capitales de bienes raíces ayudan a estas personas ofreciéndoles financiar préstamos de alto riesgo y desarrollos inmobiliarios.
Estas compañías de fondos mitigan los riesgos involucrados al cobrar tasas de interés más altas que los prestamistas convencionales. Además, muchas empresas venden algunos de estos valores de alto riesgo a otros inversores.
