Entre otras, una de las consecuencias más graves de la crisis económica, ha sido sin duda la imposibilidad para muchas familias de hacer frente a la hipoteca. En el mejor de los casos, estas economías domésticas afectadas han sido capaces de renegociar los préstamos hipotecarios, bien a través de la novación o de buscar nuevos productos mejorados en relación a sus hipotecas a través de la subrogación.
En el peor de los casos, como ya sabemos desafortunadamente, estos procesos han derivado en multitud de ejecuciones hipotecarias y un enorme número de desahucios, que han sido una de las caras más evidentes de la crisis.
Novación y subrogación préstamos hipotecarios
La novación y la subrogación, como iremos viendo a lo largo de este artículo, son las dos opciones más claras cuando tratamos de mejorar las condiciones de nuestras hipotecas.
La importancia de tratar de mejorar nuestros préstamos hipotecarios queda fuera de toda duda cuando evidentemente somos conscientes de estar ante una de las claves de nuestras finanzas personales: a todos los efectos la hipoteca viene a ser no sólo el mayor endeudamiento habitual en la economía doméstica, sino también el que más se prolonga a lo largo del tiempo debido a las características de las propias hipotecas.
Si tuviéramos que hacer un resumen inicial rápido, a la hora de calcular hipoteca lo más correcto sería decir que una novación es un proceso de negociación sobre nuestra hipoteca que establecemos con la entidad en la que ya la hemos solicitado y donde la estamos amortizando, es decir, renegociar una hipotecaria contratada con la propia entidad a la que la hemos contratado, mientras con una subrogación lo que viene a realizar es la modificación de las condiciones de nuestro préstamo hipotecario al trasladar este a otra entidad, es decir, suscribiríamos una hipoteca mejorada en otra entidad a partir de la nuestra.
Aunque estamos ante dos opciones cuyo objetivo final es el mismo, el de mejorar las condiciones de las hipotecas, lo cierto es que son realmente distintas, requieren tratamientos diferenciados y probablemente su acceso y posibilidad de ejecución no es la misma dependiendo del perfil de usuario, el tipo de hipoteca y la entidad.
Comparativa de las mejores hipotecas del mercado
Novación préstamos hipotecarios
Como ya indicábamos anteriormente a través de la novación de una hipoteca podemos negociar con la entidad financiera donde hemos suscrito el préstamo hipotecario condiciones que hayamos suscrito a la firma de éste y que, entendamos, que son susceptibles de mejorar, bien por la evolución de los productos hipotecarios en general o bien por necesidad.
Aunque como veremos esto puede pretender mejorar diversas partes de nuestra hipoteca, generalmente se dirige a la mejora en forma de disminución de los tipos de interés. Son varias las áreas que podemos llegar a cambiar en una novación de nuestra hipoteca, vamos a repasar las más relevantes:
Negociar el tipo de interés
En este caso lo que buscamos es realizar los cambios adecuados sobre los tipos de interés que hemos suscrito previamente, modificando la disminución de los diferenciales (por ejemplo) o incluso cambiando el modelo de tipos, pasando de un tipo fijo a uno variable o viceversa.
Este es uno de los elementos básicos de la novación y probablemente el que más presente se encuentran en este tipo de operaciones cuando tratamos de mejorar la hipoteca.
Modificar el plazo de amortización
Esta es otra opción sobre el papel cuando realizamos una novación, aunque, lo cierto es que en general el usuario lo que busca es ampliar los plazos de amortización y estos se han vuelto a recortar últimamente.
En cualquier caso el plazo de amortización es susceptible de ser aumentado o disminuido en un proceso de renovación de la hipoteca.
Modificar el importe pendiente de la hipoteca
También será posible negociar y modificar el importe pendiente de la hipoteca, bien a través de la ampliación de capital (menos frecuente) a través de una operación independiente de sí misma aunque en este caso no incluimos aquí como las amortizaciones parciales.
El primero de los casos, la ampliación de capital hipotecario, era muy habitual hacerlo tan sólo unos años y en la actualidad no lo es tanto.
Modificar la titularidad de la hipoteca
Esta es otra opción abierta dentro de una novación mediante la cual vamos a poder realizar modificaciones respecto a la titularidad tanto de la hipoteca como de los beneficiarios y herederos en caso de determinadas situaciones (fallecimiento, separaciones, etcétera)
Negociar los sistemas de liquidación
Este también es un elemento accesible en una novación, aunque tal vez menos conocido que los anteriores. A partir de este tipo de negociación podemos plantearnos o bien modificar nuestro sistema de cuotas o incorporar periodos de carencia, etcétera.
Debemos siempre recordar que una novación no deja de ser un acuerdo entre dos partes, por tanto, en este acuerdo ambas partes deben estar conformes con las modificaciones propuestas, dicho de otro modo, si la entidad financiera no acepta la novación o si el usuario no acepta las condiciones que la entidad le propone, esta operación no se puede llevar a cabo.
A partir de la aprobación de una novación hipotecaria, junto a la comisión bancaria, existen una serie de gastos que siempre debemos tener presentes. Éstos serían los más relevantes
- Comisión bancaria por novación de hipoteca: se establece durante la negociación de las condiciones de la operación y puede variar entre 0% y el 1% del capital pendiente la amortización del préstamo hipotecario.
- Gastos de notaría: son los gastos que se destinarán al pago de los notarios también presentes en una operación de novación hipotecaria, generalmente pueden rondar entre el 0,2% y el 0,5% del capital pendiente de amortización.
- Gastos de gestoría: en este caso los gastos no se vinculan al capital pendiente y si a la empresa contratada a tal efecto, habitualmente estos gastos pueden rondar los 150 €.
- Gastos de registro de la propiedad: se viene a considerar que los gastos que se imputa al registro la propiedad se corresponden con el 50% los gastos del notario.
- Gastos de tasación: también varían y es complejo elaborar un importe medio ya que dependen de la vivienda, podríamos establecer una cifra intermedia en torno a los 300 €.
En caso de ampliación de capital deberíamos también abonar el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, únicamente destinado precisamente en este caso a la ampliación de capital se suele corresponder con el 0,5% de la ampliación (puede variar mucho en función de las comunidades autónomas)
Cuándo interesa una novación de préstamos hipotecarios
En una novación lo que buscamos es mejorar las condiciones de nuestra hipoteca sin abandonar nuestra entidad financiera. Es evidente que aquí hay que tener en cuenta los gastos que una novación puede llegar a suponer, y esto es importante ya que estos gastos aunque habitualmente son menores a los una subrogación, siempre deben ser tenidos en cuenta antes de realizar la novación.
Como principal ventaja práctica desde luego encontramos en la novación el hecho de seguir renegociando con nuestra entidad, donde habitualmente tenemos ya incorpora los otros productos financieros de una base de cliente que nos permite un cierto margen de maniobra, y no tener que trasladar estos productos a otras entidades.
Desde el punto de vista de la propia operación, en la renovación encontramos opciones que no encontramos en la subrogación como la posibilidad de ampliación de capital o la modificación e incorporación de titulares a la operación.
Subrogación de préstamos hipotecarios
La subrogación, como punto de partida, tiene la búsqueda de la mejora de las condiciones de nuestro préstamo hipotecario a partir del trasladar este de una entidad financiera a otra.
La subrogación se ha visto siempre como un modelo de mejora fundamentalmente basado en buscar las mejores condiciones posibles en cuatro tipos de interés, algo justificable en momentos en los que estos tipos se han movido de manera bastante pronunciada. También en aquellos casos en los que las innovaciones no ofrecían a los usuarios modelos de mejora interesantes para sus bolsillos.
El proceso de subrogación pasa por la cancelación de la hipoteca previene el registro de la propiedad, aunque, debemos tener en cuenta que en este caso no nos haremos cargo del impuesto de actos jurídicos. Es importante tener en cuenta que una subrogación no es la liquidación de una hipoteca para la contratación de otro, sino una operación de traslado de hipotecas en las que únicamente podemos mejorar algunos elementos como la modificación de los tipos de interés y de los plazos de amortización.
Por ello, aunque es cierto que se pueden modificar las condiciones también a partir de una subrogación del deudor, algo que se da en la compraventa de viviendas cuando el comprador de dicha vivienda subroga la hipoteca existente y asume la deuda, lo cierto es que en una subrogación no vamos a encontrar las opciones de ampliación de capital o de posibilidad de añadir titulares al producto como si podemos encontrar en la novación.
Gastos y comisiones en la subrogación de préstamo hipotecario
Debemos tener claro que los gastos de subrogación son habitualmente superiores a los gastos de novación. Esto nos lleva a una conclusión muy evidente: antes de realizar una operación de subrogación independientemente de las condiciones base que se nos propongan, debemos analizar los costes y su impacto a medio plazo, ya que, comparativamente, pueden modificar mucho el resultado final de una operación.
Las principales comisiones y gastos son los siguientes:
- La Comisión de subrogación, es la que se imputa por el traspaso del producto entre entidades. Esta Comisión se establece en el 0,50% durante los primeros cinco años y en el 0,25 posteriormente.
- Gastos de notaría: son los gastos que se destinarán al pago de los notarios también presentes en una operación de novación hipotecaria, generalmente pueden rondar entre el 0,2% y el 0,5% del capital pendiente de amortización.
- Gastos de gestoría: en este caso los gastos no se vinculan al capital pendiente y si a la empresa contratada a tal efecto, habitualmente estos gastos pueden rondar los 150 €.
- Gastos de registro de la propiedad: se viene a considerar que los gastos que se imputa al registro la propiedad se corresponden con el 50% los gastos del notario.
Cuándo merece la pena una subrogación
Los gastos por una subrogación del préstamo hipotecario son superiores a los gastos por novación. Éste tiene que ser el punto de partida siempre que analicemos cualquiera de las dos opciones en búsqueda de una mejora de nuestros préstamos hipotecarios.
Sin duda a la hora de elegir una subrogación tiene que pesar del hecho de unas condiciones mejoradas sustancialmente con respecto a lo que nuestra entidad puede ofrecernos en una novación, y el cálculo (positivo para nuestro bolsillo) de la relación entre el gasto y la mejora que va a suponer este, algo fundamental al tener en cuenta esos costes que ya hemos analizado.
También es importante que tengamos en cuenta que, a pesar de su coste, la subrogación resulta más barata que la cancelación una hipoteca y la formalización de un nuevo préstamo hipotecario, ya que, esta nueva formalización supondría asumir de nuevo el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
Descubre cuándo te conviene amortizar hipoteca y cuándo no
Resumen final sobre novación y subrogación
Repasamos de manera rápida las características principales de ambos conceptos:
Novación
En el caso de la novación, conocemos que es la modificación de una obligación por otra posterior que extingue o modifica a la primera. En este caso, la Novación Hipotecaria es un documento público que modifica condiciones de un préstamo hipotecario, siempre con acuerdo de las partes.
Este tipo de documento es normal que se produzcan cuando somos deudores de un préstamo hipotecario que posee condiciones desfavorables comparándolo con el mercado. Ante ello, podemos renegociar las condiciones frente al banco.
A través de la novación se pueden realizar los siguientes cambios
- Modificación del tipo de interés
- Cambio del Índice de referencial
- Realizar ampliaciones de capital
- Implementar reducciones o ampliaciones en el plazo de amortización
Gastos en la novación (fuera de las comisiones bancarias):
- Notario: del 0,2% al 0,5% del capital pendiente.
- Registro de la Propiedad: 50% de los gastos del Notario.
- Gestoría: depende de la entidad contratada.
- Tasación: entre 250 y 350 euros
Subrogación
Por otra parte, la llamada subrogación hipotecaria es una operación de cambio de nuestra hipoteca desde una entidad financiera a otra. Lógicamente, esto se hace con el objeto de obtener una disminución en el tipo de interés. No obstante, otra forma de realizar una subrogación, es vendiendo la propiedad, donde el comprador se subrogue en la hipoteca ya existente.
Entonces, la definición de subrogación dice que se trata del acto de modificar las condiciones de un contrato sustituyendo a una persona por otra.
Gastos de subrogación
Cabe mencionar que, al igual que en la novación, aparecen gastos en notaría, registro y gestoría, agregando la comisión de subrogación cobrada por la entidad.
El caso que más ejemplifica los gastos de subrogación es el siguiente: si tenemos una hipoteca de capital de 180.000 euros, los gastos de notaría, registro y gestoría ascenderán a 1.045 euros, y la comisión suele tener un valor no superior al 1%, es decir, 1.800 euros.
