Tras la entrada en vigor de la Ley de contratos de crédito inmobiliario conviene revisar cómo se han modificado los préstamos hipotecarios, y en qué aspectos se nota más o menos la implantación de esta nueva ley.
Evaluación de las hipotecas
La evaluación de solvencia no se basa en la población que el comprador va a hacer inicialmente a la vivienda sobre la que se va a solicitar la hipoteca. Tampoco debe utilizarse la revisión de revalorización del inmueble, aunque, aquí se aplicará sanción de aquellas hipotecas otorgadas para la construcción renovación de inmuebles de uso residencial.
Estos resultados son relevantes, y tiene que ver con un modelo más profundo de evaluación de solvencia antes de la concesión de los préstamos. Esta evaluación por tanto no sólo analiza los ingresos presentes sino que va a tener en cuenta los ingresos futuros, por supuesto acorde al tiempo de duración de la vida de las hipotecas. Obviamente el nivel de gasto y de endeudamiento también son parte de esta evaluación profunda.
Gastos
El resumen es que el cliente sólo debe asumir el gasto de tasación. Todo los demás gastos para correr a cargo de la entidad financiera incluyendo los gastos de gestoría, notariales, la extinción del registro de la propiedad, etcétera.
Hay que recordar que un punto de conflicto surgió con quien se hacía cargo del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Con una sentencia, polémica, del Tribunal Supremo que venía a decir que este impuesto tenía que ser abonado por el cliente y no por el banco. Esta polémica se zanjó con un decreto aprobado por el gobierno que impone son las propias entidades financieras quienes pagan dicho impuesto.
También es importante tener en cuenta que la comisión de apertura no se ha extinguido. Es decir, depende del banco cobrarla o no. Cuando se aplique la comisión de apertura debe unificar en un pago todos los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo, o similares. Si se trata de una hipoteca multidivisa, la comisión incluye también los posibles gastos por cambio de moneda del desembolso inicial.
Adiós a las clausulas suelo
Según la nueva ley no se pueden fijar límites a la baja al tipo de interés en las operaciones con tipo de interés variable. Esto, son, significa que se abandona la aplicación de las cláusulas suelo. Sin embargo, hay que tener en cuenta, que la ley fija que el interés no puede llegar a ser negativo. Es decir, si el índice de referencia se coloca negativo y se da el caso que supera el diferencial que se cobra.
Amortización anticipada de la hipoteca
La amortización anticipada de la hipoteca resulta un tanto diferente si ésta es a tipo fijo o a tipo variable. En el caso de la hipoteca a tipo variable se aplicará una comisión por amortización anticipada. Esta condición puede ser negociada entre cliente y entidad, pero con unos límites que son excluyentes entre sí, o bien de 0,15% del capital devuelto con antelación, cuando la amortización se realiza en los primeros cinco años de la vida del producto. O hasta 0,25% si se realiza durante los tres primeros años. En otros supuestos en Japón no puede cobrar compensación o comisión por reembolso amortización anticipada total o parcial.
En el caso de la hipoteca a tipo fijo también se aplicará una comisión si se realizan amortización de los 10 primeros años de vigencia de la hipoteca, o, en caso de las hipotecas mixtas, a contar desde el día que resulta aplicable tipo fijo. Esta Comisión tiene un límite máximo del 2% al capital reembolsado anticipadamente. Cuando la amortización se realiza después de estos plazos límite se establecen en 1,5%.
Morosidad y ejecuciones hipotecarias
Cuando se dejan de pagar las cuotas de las hipotecas el banco aplica los intereses de demora sobre el capital del préstamo que se dejan de pagar. Estos intereses, tras una sentencia del Tribunal Supremo, no podían superar en más de dos puntos porcentuales el tipo de interés pactado el contrato. Con el cambio, la ley establece que el interés de demora es el interés del préstamo más tres puntos; es decir, en una hipoteca con interés al 1%, los intereses de demora no podrían exceder el 4%.
Las ejecuciones hipotecarias, los deshaucios, siguen pudiendo ejecutarse con esta nueva ley, sin embargo existen algunas modificaciones a tener en cuenta. En primer lugar, para poner en marcha el proceso por parte de entidad bancaria, se debe acreditar haber dejado de pagar al menos o 12 cuotas mensuales si la mora se produce durante la primera mitad de la hipoteca o el 3% del capital concedido durante el mismo periodo. Cuando ocurre en la segunda mitad de la vida de la hipoteca estas cifras ascienden al 7% de lo prestado o el equivalente a 15 mensualidades.
A su aprobación, En este apartado es interesante tener en cuenta que, aunque la ley no afecta préstamos suscritos anteriormente a su aprobación, aquellas hipotecas que tienen cláusulas de vencimiento anticipado pueden utilizar estas cifras como referencia.
