La hipoteca suele ser el mayor gasto que tenemos en toda nuestra vida, y por supuesto el que más tardamos en pagar. Muchas veces, es posible renegociar las condiciones de la hipoteca, ya sea porque han cambiado las condiciones de la economía en general o las del propio banco. El ingreso de dinero nuevo o la contratación de algún producto añadido en el mismo banco pueden ser algunas de las cosas por las que te concedan esta mejora. También se puede cambiar la hipoteca de entidad, esta operación se conoce como subrogación por acreedor.
Negociar con el banco
Cuando se pretende mejorar alguna de las condiciones de la hipoteca el primer paso es acudir a la entidad financiera con la que se tiene contratado el préstamo para intentar modificar alguno de los términos del mismo. Gracias a la novación hipotecaria se pueden pactar una o varias de las siguientes modificaciones: alargar el plazo de amortización del préstamo, reducir el tipo de interés inicialmente pactado, ampliar o reducir el capital solicitado, modificar el método o sistema de amortización y modificar las garantías personales.
La novación hipotecaria es un operación que implica algunos gastos:
- Comisión por novación: oscila entre el 0,00% y el 1,00% del capital pendiente de amortizar,
- Gastos de notaría y registro: Suele ser entre el 0,20% y el 0,50%.
- Gestoría: no suelen superar los 150 euros.
- Tasación, sólo cuando se solicite una ampliación del importe del préstamo.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: un impuesto que depende de las Comunidades Autónomas, y también es sólo en caso de ampliación de préstamo.
Con la entidad financiera con la que se tiene firmada la hipoteca se puede intentar negociar la eliminación de la cláusula suelo. Entre el 30% y el 40% de los préstamos a interés variable en nuestro país tienen esta claúsula. Aunque se trata de una cláusula legal, hay muchas sentencias y denuncias en curso con motivo de esta cláusula que aún no ha sido resueltas.
El Tribunal Supremo considera nulo el suelo si se ha dado una falta de transparencia por parte de la entidad, por ejemplo en el contenido o en las cláusulas. También hay que tener en cuenta la existencia de techo y algún otro factor más dependiendo de la hipoteca.
Cambiar la hipoteca de banco
La subrogación por acreedor, es lo que se refiere a cambiar la hipoteca de banco. Sólo se pueden modificar el tipo de interés del préstamo o el plazo de amortización pero no se podrá solicitar una ampliación de capital o agregar titulares al préstamo. Lleva una serie de gastos implícitos:
- la comisión de cancelación de la antigua hipoteca, que se calcula sobre la parte del capital pendiente de amortizar en el momento de la subrogación y sólo se cobra si figura en la escritura del préstamo. Máximo 1,00%.
- gastos de notaría y registro, gestión de escritura,etc.
Este paso es muy importante, y hay que conocer todos los puntos. Es necesario comparar muy bien las hipotecas, elaborar una lista de gastos y verificar si el cambio será beneficioso. También es importante saber que si queda poca hipoteca por amortizar , el cambio no saldrá rentable.
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