Elegir una vivienda sabemos que es una tarea difícil, ya que es algo que convivirá con nosotros por gran parte de nuestra vida. También convivirá con nosotros por un plazo similar una hipoteca, una deuda que antes de contraerla nos conviene estar bien informados acerca de ella.
Debemos tener en cuenta varios conceptos a la hora de contratar una hipoteca. Ante todo es muy importante el interés. La mayoría de las hipotecas son variables, es decir, están referenciadas a un tipo de referencia, primero hay que conocer el tipo de referencia de nuestra hipoteca, el periodo de revisión y el mes en el cual se toma el valor para modificar la cuota de la hipoteca. Esto es importante para que no haya sorpresas posteriores al revisar este concepto.
Cuestiones generales a la hora de elegir una hipoteca
Es importante saber que un tipo de interés sea el más bajo no significa que sea la mejor hipoteca para nosotros, ya que dependerá de los productos que tengamos que contratar y que nos interese contratar. Es muy importante que conozcamos la TAE que se nos aplica para conocer el interés que pagaremos finalmente.
Como en las cuentas corrientes y otros producto bancarios, hay que conocer muy bien las comisiones que nos aplica el banco por diferentes conceptos para evitar sorpresas inesperadas. Y si observamos que una es demasiado elevada negociar con el banco la misma.
En cuanto a los productos, es importante hacer la distinción entre aquellos obligatorios y diferenciales de cada banco. Únicamente es obligatorio por ley contratar el seguro de incendios, pero no obliga a que se contrate con la entidad. Pero muchas entidades nos pueden exigir que contratemos los productos con ellos para que nos concedan la hipoteca.
Algo que es poco común que el cliente preste atención detallada son las clausulas de suelo y swaps. Hay que asegurarse si nuestra tiene o no cláusula de suelo, en caso afirmativo debemos mirar que no sea abusiva, en cuyo caso hay que negociar con el banco la reducción de ésta. Siempre es mejor una hipoteca sin suelo, pero no todas son sin suelo, pero se puede tener un suelo bajo con tranquilidad. Los Swaps son derivados financieros que cubren los incrementos del tipo de interés, pero que nos perjudican en el caso de que el euribor baje. Es posible que nos ofrezcan el swap, pero no es obligatorio. Si nos interesa contratarlo debemos conocer bien sus beneficios y de sus desventajas.
Dado los plazos que contiene una hipoteca es sumamente importante tomar una buena decisión. Para ello, estar bien informado es un factor clave, también no aceptar la primera oferta sino escuchar propuestas de diversas entidades. Por qué no asesorarse con un profesional para que nos ayude a conocer todos los factores de relevancia. Y por ultimo recordar qué una vez firmada la hipoteca es muy difícil cambiar las condiciones de la misma.
En este post te mostramos cómo son y dónde encontrar los mejores depósitos a tres meses
Qué hipoteca te puedes permitir
Resulta cuando menos curioso que habitualmente tengamos bastante claros los costes que podemos asumir a la hora de adquirir una vivienda y, sin embargo, no tengamos en absoluto claras las cuestiones relativas a calcular hipoteca que vamos a contratar. Esto se traduce principalmente en que aceptamos de manera poco meditada las cuotas o gastos que se nos proponen en los préstamos hipotecarios sin saber exactamente si son adecuados o no para nuestros intereses.
A la hora de realizar la adquisición de una vivienda a través de una hipoteca se impone el cálculo realista de la misma. Cuidado, este cálculo no se basa exclusivamente en la aplicación de un porcentaje o en el uso de un simulador que nos ofrezca una cuota determinada, de hecho, debe ir más allá y debe analizarse como un conjunto de datos que determinen si estamos ante una hipoteca interesante o no para nuestro bolsillo.
Cálculo del porcentaje del precio de la vivienda no incluido en la hipoteca
Esto es fundamental y además debe hacerse en todos los casos independientemente de si disponemos de ese dinero como parte de nuestros ahorros o si vamos a buscar otro tipo de financiación para complementarlo. La gran mayoría de hipotecas cubren entre un 70% y un 80% de los costes de transacción o del precio de la vivienda, como vamos a financiar ese resto es algo muy a tener en cuenta, y por lo tanto influye en el cálculo de la hipoteca. De hecho si debemos recurrir a un préstamo personal este y sus intereses deben sumarse al cómputo total de la operación. Por tanto aquí una diferencia del 10% en lo que financia el préstamo hipotecario es muy importante.
Analizar la cuota
Resulta importante también valorar y analizar la cuota base del préstamo hipotecario. Debemos tener en cuenta que no se trata de un gasto pasajero y por tanto debe incorporarse necesariamente a un cálculo global de gastos e ingresos. Está comprobado que la presión psicológica previa a la adquisición de la vivienda nos empuja a asumir costes por encima de los que realmente debamos asumir. Esto es vital en cuanto a su control, ya que estamos hablando de un coste que podrá elevarse si se modifica los tipos de interés, y que nos va a acompañar en periodos no inferiores a los 20 años de manera sistemática.
Las reglas prefijadas no siempre valen
Existen muchos supuestos trucos o reglas básicas para determinar si estamos ante una buena operación para nuestros intereses. Por ejemplo aquella que dice que podemos destinar el 30% de los ingresos a los gastos de vivienda. Esto, aunque se tome como referencia de gasto bruto, no tiene por qué ser en absoluto exacto. Por ejemplo para una economía con un alto nivel de gasto probablemente sea una cantidad excesiva, mientras que, para quien gestiona su economía personal con frugalidad probablemente sea una cantidad baja ya que le interese más la amortización rápida que la acumulación de deuda.
Calcular la deuda como un todo
Siempre resulta interesante y más eficaz los cálculos de gastos de los cuales se analiza nuestra economía doméstica como un todo. En lugar de tratar de decidir de manera aleatoria que porcentaje de ingresos es el más adecuado, resulta mucho más sencillo y eficaz partir de un cálculo realista de nuestros gastos sistemáticos, y después, comparado con los ingresos, poder ver de manera mucho más clara nuestra situación real.
Usar comparadores y simuladores
Son dos cosas diferentes pero complementarios y que puede convertirse en una buena herramienta cuando tratamos de encontrar un buen préstamo hipotecario.
Los comparadores pueden ayudarnos a realizar una búsqueda más afinada, en ellos podemos simplificar la búsqueda de hipotecas y reducir de manera sencilla las opciones, además, cada vez con mayor rigor gracias a los filtros que se han ido incorporando con el tiempo.
Una vez que nos hemos decidido por un grupo de hipotecas podemos perfectamente recurrir a los simuladores que las entidades suelen proporcionar. Estos simuladores ofrecen resultados claros, es decir no tienen en cuenta todos los elementos que ya hemos citado anteriormente y que son nuestra responsabilidad, pero, si nos pueden ofrecer de manera bastante clara las cuotas y los plazos de amortización así como los intereses de partida y los gastos de las operaciones.
Descubre en este artículo los principales gastos y comisiones de una hipoteca
Cómo tratar de ahorrar antes de firmar la hipoteca
Vaya por delante que no hay fórmulas mágicas en este aspecto. En finanzas, y una hipoteca no es más que un producto financiero, no existen chollos para el común de los mortales y, cuando algo parece demasiado bueno para ser verdad es que probablemente no es verdad.
Dicho lo anterior queda claro que el principal ahorro que podemos obtener en una hipoteca se determina por el propio precio del producto y teniendo en cuenta que no tenemos control ni posibilidad de negociación sobre los tipos de interés, lo que nos queda es obtener los mejores diferenciales posibles y trabajar sobre la negociación de comisiones.
No te quedes en la primera oferta de hipoteca
Hay que tener claro que estamos ante una operación de financiación que va a repercutir en nuestros próximos 20 o 30 años de ingresos y gastos. Darse cuenta de esto es muy importante ya que podemos entonces entender el alcance de lo que vamos a firmar.
No debemos quedarnos nunca en la primera oferta que recibamos, puede que al final sea la mejor y volvamos a ella, pero siempre es requisito fundamental comparar esa propuesta con al menos media docena más.
Hoy en día no hay excusa para no realizar comparativas, simplemente a través de Internet podemos encontrar perfectamente esa media docena de propuestas de hipoteca ajustada a nuestros intereses y valorar entre ellas cuáles son las que más se ajustan realmente a nuestras necesidades. Ojo que aquí hay un error bastante común en las opciones comparativas exclusivamente por las hipotecas online. Si bien es cierto que las hipotecas online se pueden presentar con diferenciales ligeramente mejorados sobre las presenciales, esto no garantiza que las comisiones o los gastos siempre sean los más bajos. Por otro lado las comparativas en Internet también hace referencia a la hipoteca presencial, es decir, realizar una comparativa no te obliga a una contratación online. Para la que muchas personas aún no están preparadas.
Atención a la vinculación de las hipotecas
Este es un factor tremendamente importante y que además a la larga puede encarecer una hipoteca mucho más de lo que pensamos.
Si analizamos las propuestas con diferenciales por debajo del 1% de las hipotecas a interés variable vamos a encontrar que una buena parte de ellas presentan grados muy elevados de vinculación. De hecho será común que la vinculación se nos ofrezca en forma de modificación parcial en la cual a medida que contratamos más productos en paralelo se nos aplica descuentos sobre los diferenciales.
Dependiendo del tipo de usuario esto puede llegar a ser interesante, por ejemplo para quien trabaja siempre con la misma entidad financiera y tiene estos productos sean contratados de antemano la opción es válida y, bien estudiado los costes puede ser rentable. Sin embargo, en el otro extremo, la obligatoriedad de permanencia y contratación de productos como, seguros, planes de pensiones, tarjetas, cuentas, etcétera, puede acarrear una serie de gastos derivados que no acaben conversando en el tiempo la bonificación el descuento al diferencial. Este dato no siempre es tenido en cuenta y sin embargo, a la larga puede marcar mucho la distancia entre una hipoteca en.
Negociar las comisiones de la hipoteca
Afortunadamente con el paso de los años nos estamos acostumbrando cada vez más a negociar con las entidades financieras las condiciones de los servicios ofrecidos, sobre todo en aspectos como las comisiones.
Habitualmente las comisiones se presentan como un gasto cerrado a favor de la entidad financiera y poco flexible en cuanto a la negociación, sin embargo, esto no tiene por qué ser así y de hecho hay comisiones sobre las que sí podemos tratar de negociar. En cualquier caso es importante tener en cuenta que esta negociación no obtiene resultados espectaculares, es decir, difícil será que logremos una anulación de todas las comisiones, pero nada que seamos capaces de rebajar estos costes ya estaremos mejorando nuestra hipoteca.
Desde luego que hay muchas más cuestiones básicas cuando tratamos de ahorrar en el préstamo hipotecario, desde comprender el producto y entender qué es y cómo funciona propio préstamo, lo que nos dan una visión mucho más amplia, hasta cuestiones como los plazos de amortización y su repercusión en nuestro bolsillo, el traslado de productos de una entidad a otra cuando realizamos una operación hipotecaria, etcétera.
