A la hora de contratar una hipoteca nos solemos plantear siempre la misma cuestión… ¿tipo fijo o a tipo variable?, hay que decir que la respuesta tampoco es unánime ya que cada una tiene sus ventajas e inconvenientes.
Aunque la contratación de hipotecas dista mucho de ser lo que fue hace tan solo una década, el préstamo hipotecario sigue siendo el instrumento básico al que acudimos cuando deseamos financiar la compra de una vivienda. Dentro de las diferentes opciones de hipotecas podemos distinguir dos grandes grupos:
- Las hipotecas a tipo fijo el tipo de interés permanece inalterado durante la vida del préstamo. En este caso, el cliente tiene la cuota constante, y su cálculo dependerá del plazo que escojamos, aunque tienen el inconveniente que el periodo máximo de amortización suele ser inferior al de las hipotecas a tipo variable, lo que conlleva que las cuotas mensuales sean más altas.
- Las hipotecas a interés variable están referenciadas a un índice que suele ser el Euribor. Este índice está referenciado a un plazo determinado (normalmente a un año) y es revisable periódicamente. (la revisión más general es la anual, aunque también suele ser habitual la revisión semestral). Debido a esto, la cuota varía por cada revisión. Durante el periodo inicial del préstamo, la entidad marca un tipo de interés fijo conocido que suele ser bajo (tipo de interés de enganche) para captar demanda en su producto. Este tipo de interés inicial se aplica durante un periodo entre 6 meses y un año. El periodo máximo de amortización puede llegar a los 25 años en algunas entidades e incluso más y por ello las cuotas mensuales no son tan elevadas como en los tipos fijos.
En definitiva la decisión depende sobre todo, del riesgo que queremos tomar en cuanto a la evolución de los tipos de interés.
El riesgo depende de las características del préstamo. El hecho de tener un préstamo a tipo fijo tiene un riesgo de tipo de interés diferente a tener un tipo variable. Podemos distinguir 2 situaciones:
Subida de los tipos de interés.
Si el prestatario tiene un préstamo a tipo variable, se verá perjudicado por la subida de los tipos de interés en el mercado, siendo el prestatario a tipo fijo el que se beneficie de esta situación ya que su cuota no varía. Algunas entidades ofrecen préstamos a tipo variable con un límite máximo en el tipo de interés que, en esta situación sería una cláusula que limitaría la posible perdida al prestatario.
Bajada de los tipos de interés.
Es la situación inversa. Si el prestatario tiene un préstamo a tipo variable, se verá beneficiado por la bajada de los tipos de interés en el mercado, siendo el prestatario a tipo fijo el que se ve perjudicado en esta situación ya que su cuota no varía. En este caso es bueno considerar la posibilidad, para los poseedores de un préstamo a tipo variable, de trasladar su hipoteca a tipo fijo.
En este artículo encontrarás una comparativa de las mejores hipotecas a tipo variable del mercado
Desde el punto de vista de la entidad, tiene más riesgo prestar en fijo que en variable, por lo que suelen asociar comisiones más altas a estos préstamos para traspasar la demanda a tipos variables. Por esa misma razón, el plazo máximo para fijos es menor que el de los variables. Es común ver las comisiones de cancelación altas en estos préstamos para evitar que, en caso de un movimiento de bajada de tipos en el mercado, el prestatario tenga que pensárselo bastante a la hora
de cancelar el préstamo o renegociarlo con otra entidad, debido al alto coste que lleva su cancelación.
Actualmente, la formula de cálculo del TAE para préstamos variables estima que los tipos permanecen constantes a lo largo del préstamo. Este supuesto nos da un tipo que no se ajusta a las expectativas del mercado y genera incompatibilidades en cuanto a la comparación entre préstamos fijos y variables por esta vía.
Por otro lado, el préstamo referenciado a índice tiene la complejidad añadida de que existen varios índices, que se comportan de manera desigual frente a los movimientos de los tipos de interés.
Es fundamental conocer lo que descuenta el mercado en cuanto a la evolución de los tipos de interés en el futuro. En los préstamos a tipo variable suele haber un tipo de “enganche” bajo para generar la atención de clientes, siendo común, por parte del público en general, asumir que los tipos de interés futuros del préstamo no serán muy diferentes a los de este tipo de “enganche”, cuando la realidad suele ser bastante diferente.
Las posibilidades de las hipotecas a tipo fijo
El motivo básico por el que históricamente se ha preferido la hipoteca a tipo variable tiene que ver lógicamente con el coste final de las hipotecas a tipo fijo. También, hay que tener en cuenta que los plazos de amortización de las hipotecas a tipo fijo han solido ser más cortos y menos flexibles.
Por otro lado tampoco ha ayudado mucho el hecho de la preponderancia en los catálogos de productos financieros de las hipotecas a tipo variable que, generalmente, se han venido ofreciendo en mucha mayor abundancia de los préstamos hipotecarios a tipo fijo.
Y, sin embargo, en los últimos cinco años la cuestión ha variado hasta el punto de revitalizar la contratación de hipotecas a tipo fijo y convertirlas en más atractivas que antaño para perfiles diversos de futuros compradores de vivienda.
En cualquier caso siempre que tener en cuenta que las condiciones de acceso a las hipotecas a tipo fijo son, cuando menos, ligeramente más complejas que las de acceso a tipo variable, sobre todo desde la perspectiva de las garantías. Es cierto que en los últimos años se han igualado mucho en este sentido ambos tipos de hipotecas, pero, aún seguimos percibiendo una distancia de costes entre ambas que, realmente ya no es tanto.
Las mejores hipotecas a tipo fijo se sitúan en tasas entre el 2% y el 3%, es cierto que vamos encontrar algunas más baratas pero siempre con condicionantes que al final modificar el precio, por ejemplo plazos de amortización cortos o grados de vinculación muy elevados. Por otro lado también se ha ido igualando los límites de concesión máxima de financiación que generalmente han estado siempre por debajo en el caso las hipotecas a tipo fijo, de todos modos también hoy en día la gran mayoría de hipotecas a tipo fijo proponen un menor rango de financiación, aunque no tan diferente al de las hipotecas a tipo variable.
Realmente las posibilidades de las hipotecas a tipo fijo pasan por aquellos perfiles capaces de entender lo que significa una cuota constante inalterable a lo largo del tiempo, y que, calculé que sus gastos e ingresos de los próximos años serán suficientes para mantener este coste. Para estos perfiles lógicamente una hipoteca a tipo fijo siempre puede resultar interesante como veremos a continuación.
Para quién son las hipotecas a tipo fijo
Obviamente una hipoteca a tipo fijo no es para todos los usuarios que desean adquirir una vivienda. Es más, aunque podamos reunir algunas características básicas para poder asumir una hipoteca a tipo fijo en general seguimos prefiriendo las hipotecas a tipo variable.
En primer lugar una hipoteca a tipo fijo es para alguien que considera que sus ingresos futuros están garantizados y sabe que puede atender la cuota de la hipoteca inalterable a lo largo del tiempo, pero, que además, tiene intención de en algún momento de la vida del préstamo hipotecario realizar amortizaciones. Aquí la hipoteca a tipo fijo puede resultar mucho más útil que la de tipo variable ya que, ante la amortización, el cálculo de intereses se mantiene inalterable algo que no ocurre con hipoteca a tipo variable, es decir, podemos encontrarnos en una situación en la que amortizar antes o después suponga una diferencia notable en nuestra contra.
Claro que era que el perfil de quien prefiere un préstamo hipotecario a tipo fijo también es el de alguien que desconfía de la evolución de los tipos de interés. Aunque hoy en día los tipos de interés se encuentran casi en mínimos históricos, lo cierto es que la evolución cíclica de la economía hace prever que volver a crecer. Teniendo en cuenta que un préstamo hipotecario es un préstamo de larga duración en el que estos ciclos de los tipos de interés pueden darse sin ningún problema varias veces, es comprensible la figura de quien puede asumir mayor coste inicial para eliminar riesgos futuros en su préstamo hipotecario.
Hipotecas a tipo fijo ranking
| Hipoteca Open a tipo fijo Openbank | 2,50% | 25 años |
| Hipoteca tipo fijo Myinvestor | 2,54% | 25 años |
| Hipoteca a tipo fijo Coinc | 2,73% | 25 años |
| Hipoteca a tipo fijo Kutxabank | 2,76% | 25 años |
| Hipoteca a tipo fijo Bankoa | 2,84% | 25 años |
| Hipoteca a tipo fijo Sin Comisiones Bankia | 2,77% | 25 años |
| Hipoteca Tranquilidad Ibercaja | 2,90% | 25 años |
| Hipoteca a tipo fijo de Bankinter | 2,99% | 25 años |
| Hipoteca a tipo fijo de BBVA | 3,10% | 25 años |
| Hipoteca a tipo fijo AHORA Liberbank | 3,34% | 25 años |
| Hipoteca Fija 25 años hipotecas.com | Personalizable | 25 años |
| Hipoteca a tipo fijo del Santander | Personalizable | 25 años |
| Hipoteca MariCarmen Fija Abanca | 3,88% | 25 años |
| Casafácil Fija 25 Caixabank | 4,370% | 25 años |
