En los tres últimos años las hipotecas mixtas han crecido de manera apreciable dentro de las hipotecas firmadas en nuestro país. Sin embargo, no siempre conocemos a fondo lo que significa una hipoteca mixta y si realmente merece la pena frente a otras opciones.
Para situarnos, antes de nada, es interesante tener claro cómo es el panorama de las hipotecas en nuestro país en la actualidad, ya que, es fruto de dicho panorama el hecho del crecimiento de las hipotecas mixtas y las hipotecas a tipo fijo. Vamos a detenernos en primer lugar en el mercado hipotecario de los dos últimos años en nuestro país.
Cómo es el mercado de las hipotecas en España
Si tomamos como referencia los datos del pasado año 2018 veremos cómo, en una tendencia que continúa también a lo largo de este año 2019, las hipotecas a tipo variable siguen reduciendo su presencia dentro del conjunto de hipotecas firmadas anualmente.
Un buen reflejo de todo esto lo encontramos en la comparación de la última década. Si en el año 2007 prácticamente el 90% de las hipotecas que se firmaban eran de tipo variable, en la actualidad no supera el 60% de todas las hipotecas firmadas. Hay que tener en cuenta que tradicionalmente, este ha sido el préstamo hipotecario más comercializado en nuestro país.
Si nos centramos en las hipotecas de interés fijo, que si se consideran las que presentan un interés fijo de más de 10 años, vemos que el porcentaje de mercado que ocupan en la actualidad es ligeramente superior al 8%, es cierto que por encima del apenas 3% que representaban hace una década, pero lejos de convertirse en una alternativa real a la hipoteca a tipo variable. Aunque no se puede negar su crecimiento.
Es en el grupo de las hipotecas a tipo fijo de menos de 10 años donde encontramos el verdadero crecimiento de las alternativas a tipo variable. Hay que tener en cuenta que dentro de estas hipotecas se halla aquellas a tipo fijo con plazo de amortización de 10 años, las menos, y aquellas denominadas hipotecas mixtas, que son las que aplican un periodo de amortización a tipo fijo más un periodo de amortización a tipo variable. Éstas se convertirían prácticamente en el 30% de las nuevas hipotecas.
Por lo tanto nos encontramos con un panorama en el que las hipotecas tipo variable decrecen, las hipotecas a tipo fijo crecen pero no de manera espectacular, y son, sin embargo, las hipotecas a tipo visto las que han crecido de manera más que significativa en los últimos años con especial incidencia desde el año 2015 hasta hoy.
En este post te mostramos las mejores hipotecas a tipo variable del mercado
Qué es una hipoteca mixta
Como su propio nombre indica se trata de una hipoteca en la que se nos plantea un tipo de interés mixto, una combinación de dos intereses.
Este interés mixto generalmente consiste en la aplicación de un tipo de interés fijo durante los primeros años de vida de la hipoteca, transcurridos los cuales se transformará en un interés variable. Generalmente los plazos de vigencia del tipo de interés fijo rondan entre los cinco y los diez años, aunque también podemos encontrar hipotecas mixtas que extiende el tipo fijo hasta los 20 años con lo que esto supone para las finanzas personales.
El resto de las condiciones de estos préstamos hipotecarios son realmente similares a cualquier hipoteca a tipo variable. En la actualidad se trata de hipotecas con una financiación máxima en torno al 80% del valor de tasación o del precio de compraventa (el menor de los dos) con un plazo de amortización máximo de hasta 30 años. También las condiciones de vinculación son similares aunque, en algunos casos el nivel de vinculación no es tan elevado como en las mejores ofertas de hipotecas a tipo variable.
La comercialización de las hipotecas a tipo mixto se justifica generalmente a partir de las garantías de terminar durante un periodo de tiempo una cuota conocida e invariable, y, aprovechar en un futuro la posible evolución a la baja de los índices de referencia. Esto podría ser un argumento comercial, sin embargo, la teoría tiene fisuras importantes.
En primer lugar hay que tener claro que la promoción de la hipoteca mixta en este momento histórico no es una casualidad. En un momento en que el Euríbor se encuentra en mínimos, las entidades financieras buscan obtener mayor rendimiento de los préstamos hipotecarios, algo que se logra a través de un tipo de interés fijo que aunque pueda situarse entre el 2% y el 3% se encuentra muy lejos de los tipos variables que se aplican hoy en día.
El negocio se redondea si pensamos que estos periodos, generalmente de una década, pueden perfectamente concluir con una evolución al alza de los índices de referencia, no sería descabellado pensar que en 10 años el Euríbor se encuentre bastante por encima de donde está hoy.
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¿Ventajas de la hipoteca mixta?
La única ventaja que se puede adjudicar es compartida con la hipoteca a tipo fijo: conocer de antemano el importe de las cuotas mensuales de la hipoteca, y en caso de evolución al alza del Euríbor beneficiarse de un tipo fijo no influido por la evolución del índice de referencia.
Sin embargo, incluso en esta situación, la de un Euríbor creciente, hay que pensar que la hipoteca mixta sólo propone un periodo de tiempo a cuota fija, un periodo de tiempo en el que resulta poco probable que el crecimiento del Euríbor sea de tal magnitud que supere el tipo fijo suscrito. ¿Es posible en una década el Euríbor por encima del 3%? Sí, es posible, pero no parece muy probable.
En cualquier caso, sería siempre lo más interesante en una hipoteca mixta que la aplicación fuera exactamente al revés, pagar un tipo variable aprovechando los tipos de interés bajos para posteriormente y pensando en la evolución cíclica de los índices de referencia, aplicar un tipo de interés fijo pensando en la probabilidad de aumento de dicho índice de referencia. Obviamente esto no lo vamos a encontrar comercializado.
Costes comisiones y gastos
De entrada, asumimos un coste mayor en nuestras cuotas de amortización con respecto a las hipotecas a tipo variable. Por otro lado, la aplicación de comisiones será también un factor muy importante a tener en cuenta. Un buen ejemplo lo tenemos en la comisión de apertura, incluida en la gran mayoría de hipotecas a tipo mixto junto a las hipotecas a tipo fijo. Esta comisión que se sitúa cerca del 1% nos obliga a un desembolso de aproximadamente 1000 € por cada 100.000 € de hipoteca. A lo anterior hay que sumar la presencia de otra comisión como es la de la compensación por riesgo de tipo de interés que se nos puede aplicar a la hora de subrogar la hipoteca y que puede ser verdaderamente gravosa.
Todo ello sin olvidar los costes habituales de gastos de notaría, gastos de gestoría, tasación, etcétera.
Merecen la pena las hipotecas a tipo mixto
Puede que aquellas personas que puedan asumir una cuota fijada con un tipo de interés entre el 2% y el 3% prefieran la seguridad de no ver variar su cuota de amortización. Y también puede que apuesten por un futuro en el que los tipos de interés se mantendrán bajos o incluso bajen más. En este escenario es donde la hipoteca a tipo mixto puede resultar interesante. Sin embargo, en general, se trata de una mezcla de tipos de interés que realmente no supera día una opción ni a otra.
Aquella persona que busca obtener el precio más bajo para su hipoteca apostará por los tipos de interés variable durante toda la vida del préstamo hipotecario, mientras que, aquella que prefiera la seguridad de una cuota constante a lo largo del tiempo, aprovechará que en la actualidad los tipos de interés fijo se mantienen mucho más asequibles que hace tan sólo cuatro o cinco años.
