Nueva ley hipotecaria. ¿Beneficios para los clientes o para la banca?

La nueva ley hipotecaria, que a priori parecía una medida justa para los consumidores, parece que levantará más críticas que aplausos.

Según algunos especialistas que se han dedicado a leer todos los aspectos de la misma han encontrado ciertos puntos contradictorios, con mayores beneficios para la banca, que para sus clientes.

Entonces, sostienen que la ley hipotecaria, que entró en vigor el pasado 9 de diciembre, limita la libre capacidad de elección de los deudores para trasladar su crédito a otra entidad mediante la subrogación. De esta manera, el banco podrá retener a su cliente igualando la oferta de la competencia.

Quiere decir que a partir de ahora, los deudores hipotecarios verán más difícil tomar decisiones personales, como trasladar su préstamo a otro banco que le ofrezca mejores condiciones.

¿Cual era el objetivo principal de la nueva ley?

• Abaratar los costes a la hora de suscribir una hipoteca.
• Ampliar la capacidad de elección de las familias en el momento de contratar un crédito.

Letra chica, ¿a favor de quien?

A diferencia de lo que ocurría con la anterior normativa, en caso de que exista una contraoferta por parte de una nueva entidad financiera, el primer banco tan sólo deberá declarar ante notario que iguala o mejora dicha oferta para impedir a su cliente el libre traslado de su hipoteca.

Ahora, es el propio banco quien decide en última instancia, en lugar del deudor, que puede estar interesado en cambiar de entidad por múltiples motivos, más allá de los financieros –desde un mal servicio hasta la propia cercanía física de la segunda sucursal.

Veamos que ocurre con las modificaciones establecidas, según un ejemplo practico publicado en el portal expansion.com

Un caso concreto

• Antes

· La ley de 1994 sobre subrogación de hipotecas habilitó un mecanismo nuevo para que un deudor pudiera cambiar su crédito de banco con costes reducidos.

· El cliente acudía a un banco B para mejorar las condiciones de su hipoteca. Tras negociar con el particular, B le ofrecía una oferta vinculante que, inmediatamente comunicaba a la entidad A (acreedor del crédito) para que certifique el saldo pendiente –cuánto quedaba por pagar del préstamo, así como los intereses y comisiones vigentes.

· Si la entidad A no expedía dicha certificación en el plazo de 15 días naturales, perdía todo derecho y su cliente podía formalizar sin más la subrogación (trasladar su hipoteca) con la entidad B.

· Sin embargo, en caso de certificar el saldo pendiente, el banco A, disponía de 15 días naturales para tratar de convencer a su cliente de que no se fuera, contra ofertando nuevas condiciones (novación del préstamo). Durante ese plazo, el particular no estaba, pues, ni obligado a subrogar la hipoteca (trasladar el préstamo a la entidad B) ni a firmar un nuevo crédito mejorado con A. Tan sólo podía dedicarse a escuchar los cantos de sirena de A, a fin de ver mejoradas sus condiciones o servicios bancarios.

· En todo caso, aunque A mejorara, incluso, la oferta de B, el deudor, tras dicho plazo, decidía libremente si quedarse (novación) o trasladar su crédito (subrogación).

• Ahora

· La nueva reforma hipotecaria, que acaba de entrar en vigor, cambia el eje del sistema en el ámbito de la subrogación hipotecaria de acreedores.

. El cliente de la entidad A acude a un segundo banco (B) para mejorar sus condiciones hipotecarias. Al igual que con la anterior normativa, se mantiene un plazo de 15 días naturales durante el cual el deudor no podrá, aunque quiera, trasladar su hipoteca a B (subrogación).

· Sin embargo, el cambio consiste en que, durante dicho plazo, la entidad A, sin ni siquiera tener que negociar directamente con su cliente, podrá notificar notarialmente que iguala la oferta de B o, incluso, la mejora.

· La mera igualación de la oferta de B permite a la entidad A retener a su cliente obligatoriamente por ley, a pesar de que mantenga la intención de subrogar su hipoteca con B. Así, la norma no admite que el deudor pueda cambiarse de entidad, y no sólo con el objetivo de ver mejoradas sus condiciones financieras, ya que el cliente puede estar interesado en cambiar de banco por múltiples razones: descontento con el servicio, mala relación personal con el director de su sucursal, productos financieros más atractivos, ubicación de la entidad crediticia, etc.

. Al no poder subrogarse, el cliente deberá solicitar una nueva hipoteca con B y cancelar la antigua con A, con unos costes superiores a la subrogación.