La hipoteca y los créditos “consumen” más del 40% de los ingresos de los españoles

Según un estudio de la Agencia Negociadora de Productos Bancarios, tres de cada cuatro españoles dedica en la actualidad más del 40 por ciento de sus ingresos a pagar la cuota mensual de préstamos y financiaciones, como la hipoteca y las tarjetas de crédito.

De esta manera, las cifras expuestas muestran un aumento de 13 puntos porcentuales respecto a los hogares que se encontraban en esta situación hace cinco meses.

La encuesta fue realizada el pasado mes de febrero a una población de entre 25 y 64 años con al menos una vivienda en propiedad y que se encuentre pagando una hipoteca.

Los inconvenientes diarios que las familias españolas siguen sufriendo se manifiestan cuando deben afrontar sus deudas, y ahora, se estima que el 78 por ciento de los hogares enfrenta tres o más créditos, mientras que antes sólo la mitad (52%) de la población había suscrito esta cantidad.

Según el informe, el 17 % de los españoles soporta dos créditos, mientras que sólo el 5% de la población afronta el pago de un único crédito en la actualidad.

De esta manera, la cuarta parte de los españoles que ha suscrito un crédito es usuario actual o se considera clientela potencial de la reunificación de préstamos. Asi, el 57% de los españoles, prefieren pagar menos al mes por todas las deudas que han asumido a cambio de un aumento del plazo y del montante final de la deuda.

El informe refleja además la cada vez mayor cultura financiera de los españoles, ya que dos de cada tres conoce la figura de los intermediarios financieros como entidades que se encargan de la reunificación de deudas y sirven de puente entre el cliente y la entidad prestamista.

Este estudio se ha realizado sobre una muestra de 1.000 entrevistas realizadas en el ámbito nacional, y compara los datos con los de la anterior encuesta, realizada en octubre de 2007.

¿Por qué desconocemos el interés que pagamos por nuestras hipotecas?

Según algunos estudios que están viendo la luz, se determinó que el 92% de las personas que tienen contratada una hipoteca desconoce algunos aspectos fundamentales de la misma, como el tipo de interés o el plazo de vencimiento.

¿Por qué razón puede ocurrir esto? Más allá de algún descuido en cada uno de nosotros, ya sea por desinterés o por desconocimiento, el mismo estudió determinó que la mitad de las entidades financieras no informa correctamente sobre los préstamos antes de contratarlos.

El estudio elaborado por la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (ADICAE), cita a BBVA, Banesto, Banco Popular, Caja Madrid, La Caixa o la CAI (Caja de Ahorros de la Inmaculada de Aragón) entre las entidades que no facilitan folletos con la información básica acerca de la hipoteca, y los sustituyen, en el mejor de los casos, por publicidad, expresiones verbales o un simple papel común sin valor legal escrito a puño y letra, sin membrete ni sello.

A contramano de las especificaciones que surgen de la última ley que regula los créditos hipotecarios, las entidades bancarias muchas veces son denunciadas por falta de transparencia en las condiciones y por prácticas abusivas.

Un ejemplo de esto es que muchas entidades publicitan rebajas de los tipos de interés (Euribor más un diferencial) si se contratan determinados servicios vinculados que pueden llegar a acarrear un mayor coste para el cliente que la rebaja del diferencial.

ADICAE reclamó que se supervise la publicidad sobre los productos financieros y se promueva una regulación sobre la reunificación de deudas, como un primer paso para normalizar esta situación de abuso de poder.

Hipotecas en Uno-e

Uno-e ofrece una de las hipotecas más flexibles que existen ahora mismo en el mercado. En unos momentos en que los tipos de interés se mueven al alza, la posibilidad de poder jugar con la cuota mensual, de modo que paguemos la cuota que mejor se ajuste a nuestros ingresos económicos, es una ventaja muy a tener en cuenta.

Y para conseguir una cuota mensual más cómoda, nos ofrecen una carencia inicial, en la que sólo pagamos intereses; la posiblidad de aplazar varias cuotas o, incluso, el poder aplazar al final de la vida del hipotecario, hasta un 35% del importe solicitado. Estas son las modalidades existentes:

Hipoteca Uno-e a la carta

Es una de las hipotecas que más flexibilidad ofrecen.

• Dirigida a primeras viviendas (80% de la tasación y hasta el 100% para jóvenes menores de 30 años) y a segunda vivienda (60% del valor de tasación).
• A un tipo de interés de Euribor + 0,39%
• Plazo: 35 años primera vivienda, 20 años segunda vivienda
• Sin comisiones de cancelación, total o parcial, ni de apertura
• Periodo de carencia de 3 años

Posibilidad de aumentar o reducir el plazo de la hipoteca desde el segundo año, y por lo tanto, ajustar la cuota a pagar mensualmente a las necesidades. Posibilidad de aplazar entre un 10% y un 35% del importe solicitado hasta el fin de la vida del préstamo.

Hipoteca clásica Uno-e

Es una hipoteca a un bajo tipo de interés dirigida exclusivamente a la

• adquisición de primeras viviendas, por un máximo del 80% del valor de tasación de la misma.
• A un tipo de interés de Euribor + 0,29%
• Plazo máximo de 35 años
• Sin comisiones de cancelación total o parcial ni de apertura

Hipoteca fija

Dirigida a la adquisición de primeras viviendas.

• hasta un máximo de un 80% del valor de tasación de la misma.
• Tipo de interés que oscila entre un 5% y un 6,20% según el plazo elegido.
• Sin comisiones de cancelación total o parcial ni de apertura

Hipotecas multidivisa: Ventajas y riesgos

¿Ha cambiado el mercado? En momentos de incertidumbre e inestabilidad, las apuestas arriesgadas constituyen una aventura para unos pocos. Pero siempre depende de cuan seguros estemos sobre el lugar donde nos metemos.

Es hora de analizar un producto, que pocos conocen en profundidad, y les ofrecemos una guía para entenderlo.

¿Qué es un Hipoteca Multidivisa?

Es un préstamo hipotecario, pero tiene una particularidad, el dinero que el banco nos ofrece puede ser en otra divisa cotizable además del euro. Las principales difundidas son en francos suizos y yenes.

Lo que se quiere aprovechar en estos casos, es los bajos tipos de interés de algunas monedas para abaratar los préstamos.Además, posee un índice de referencia que no es el euríbor, sino líbor, que es el índice de referencia que se toma para operaciones entre bancos en el mercado internacional.

Este tipo de interés está claramente por debajo del interés del euribor. De esta manera podemos pagar nuestro préstamo incluido el diferencial a un interés del 1,75% ó 2% por ejemplo que comparado con el 5% actual de media que se paga con el euro, observándose en la cuota.

Es importante saber, que al igual que el euríbor, el índice líbor tiene plazos desde un día, un mes, tres meses, un año, por lo que a la hora de contratar el préstamo deberán indicarnos cuál es concretamente el índice al que está referenciado.

Como explicábamos, a este tipo de hipotecas, debemos añadirle un diferencial, lo mismo que sucede con las hipotecas tradicionales en la moneda local, que puede ser diferente si la hipoteca se contrata en euros o en otra divisa distinta. Por lo general, el diferencial es algo más alto. Los plazos de los préstamos multidivisa no suelen pasar de  los 20 y 30 años.

Quienes han optado por este sistema destacan su flexibilidad, ya que está permitido cambiar de una divisa a otra siempre, buscando establecer la deuda en aquella divisa, que por tipo de interés o por cotización, mas convenga al cliente, manteniendo siempre abierta la posibilidad de llevarla al “refugio” del euro.

Es fundamental elegir el momento de cada moneda y su estabilidad en el mercado. Por ejemplo, el interés del Franco Suizo es más alto, la estabilidad del cambio de la moneda respecto al euro es bastante mayor que el yen con lo que asumiremos menos riesgo.

Sin embargo, las hipotecas multidivisas, tienen sus riesgos. Por ejemplo sila divisa elegida es el yen, y sube el valor un 5% en una hipoteca de 200.000 euros, habremos pasado a deber 10.000 euros más al banco. Si ocurre lo contrario, la divisa pierda valor, entonces nuestro préstamo bajará en el porcentaje correspondiente.

Ante estos riesgos, se puede cubrir con seguros de cambio como hacen las empresas, pero este seguro lo podemos hacer por plazos cortos como de un año y la prima a pagar hace que perdamos el ahorro que supone no hacerlo en euros. Otro aspecto de estudio, son las comisiones a pagar  por cambio de divisa, que en algunos casos pueden representar un 2 por ciento del capital solicitado, ya que cada vez que hacemos el pago de una cuota en euros, el banco tiene que hacer la correspondiente conversión a la moneda en que se firmó el préstamo.

En fin, una opción interesante, pero arriesgada en estos momentos de inestabilidad, que es más recomendable para empresas que para las familias españolas.

¿Qué ocurre? euribor bajo, hipotecas caras

La inestabilidad reinante en los últimos tiempos ha dejado un panorama muy poco claro, no solo para las perspectivas a futuro, sino también, para el presente cotidiano.

Hoy por ejemplo, el euribor, está cayendo pero paradójicamente las hipotecas, siguen registrando un tipo de interés alto en el período inicial.

Esto es, lo que cobran de interés en los seis primeros meses o el primer año del préstamo, es superior al precio al que captan el dinero (un 5,5%, cuando el euribor se mantiene en niveles de un 4,3%).

Algunos ejemplosSantander, BBVA, Caixa Catalunya, Bankinter y Openbank, entre otras, están cobrando tipos de interés iniciales cercanos a un 5%.

Otros, como Sabadell o Banesto (con ibanesto), están optando por aplicar sólo el tipo de interés al que se prestan dinero las entidades, en un período inicial.

En cambio, Popular cobra euribor más 0,35% ó 0,9% según los productos contratados por el cliente.

Así, las entidades se están cubriendo desde un comienzo en tiempos donde se han achicado los márgenes de ganancia en otros productos, y ante tanta inestabilidad, suelen aplicar estas políticas.

Vía: www.expansion.com

Las Hipotecas y los Seguros

El contrato de seguro es aquel por el que el asegurador se obliga, mediante el cobro de una prima y para el caso de que se produzca el evento cuyo riesgo es objeto de cobertura, a indemnizar, dentro de los límites pactados, el daño producido al asegurado o a satisfacer un capital, una renta u otras prestaciones convenidas.

El contratante o tomador del seguro, que puede coincidir o no con el asegurado, por su parte, hace periódicamente un pequeño pago, llamado prima, a cambio de evitar tener que afrontar un perjuicio económico mucho más grande, aunque menos probable.

Esta es la definición fría y de diccionario de un contrato de seguro. En nuestro caso de estudio en particular, una propiedad, hay varios tipos de seguros a contratar para su protección. Ellos son:

• Seguro contra Incendios:

Este es el único seguro obligatorio que las entidades otorgantes del crédito hipotecario exigen al tomador. Cubre los daños que pueda ocasionar cualquier tipo de incendio a la vivienda. El objetivo del seguro contra incendios es garantizar que la propiedad no pierda valor por eventuales daños por el fuego.

• Seguro Multirriesgo:

En este seguro opcional, los bienes cubiertos pueden ser cualquiera que esté dentro de la casa: desde dinero hasta muebles y electrodomésticos. Los riesgos cubiertos se detallan en la póliza y el valor de la prima dependerá de la suma de los bienes asegurados.

• Seguro de Vida:

El Contrato de Seguro de vida es el que más resistencias produce. No es obligatorio, pero según un dictámen de la Comisión Nacional de la Competencia emitido recientemente, muchos bancos y cajas subordinaban el acceso al crédito a la suscripción de un seguro de vida con una aseguradora del mismo grupo empresarial.

Si bien muchas veces la suscripcion de un seguro de vida es incentivada por los bancos otorgantes de los créditos con mejoras en las condiciones de la hipoteca, a raíz de la incidencia del costo del seguro de vida sobre el valor final de la cuota mensual de la hipoteca, el mismo es muy resistido por muchas personas.

¿Que riego cubre el seguro de vida en la hipoteca? Básicamente, en caso de fallecimiento del tomador del crédito, el seguro cubre el pago del saldo remanente del crédito hipotecario a la entidad otorgante del mismo y los herederos del fallecido pueden disponer de la propiedad recibiendo las escrituras de la casa libres de todo gravamen.

El costo del seguro de vida aumenta según la edad del suscriptor, pero, a mi entender, ese valor se puede llegar a recuperar con creces en ocasión de una muerte inesperada, que en el caso de no estar asegurado sería dificil de afrontar por nuestra familia ya que se quedarían sin vivienda y sin nuestra presencia. Y si no nos pasa nada, bueno, lo que gastamos lo ganamos en tranquilidad.

¿Qué se entiende por vivienda habitual?

Se entiende por vivienda habitual, la edificación que cumpla los siguientes requisitos:

1º Que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, tres años.

A excepción de los siguientes casos:

- Fallecimiento del contribuyente y otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, cambio de empleo, u otras circunstancias análogas justificadas.

2º El contribuyente la habilite de manera efectiva y con carácter permanente, en un plazo no superior a doce meses, contados desde la fecha de adquisición o de terminación de las obras.

Salvo en los siguientes supuestos:

- Fallecimiento del contribuyente, celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, cambio de empleo, u otras circunstancias análogas justificadas que impidan la ocupación de la vivienda.

- Cuando la vivienda resulte inadecuada por razón de la minusvalía, sobrevenida o preexistente a la adquisición de la vivienda habitual, padecida por el contribuyente o por su cónyuge o sus descendientes o ascendientes que convivan con él.

- Cuando el contribuyente disfrute de vivienda habitual por razón de cargo o empleo y la vivienda adquirida no sea objeto de utilización. En este supuesto, el plazo de doce meses comenzará a contarse a partir de la fecha del cese en el correspondiente cargo o empleo.

3º Se asimilan a la vivienda habitual, a efectos de la deducción:

- Los anexos ( jardines, parques, piscinas e instalaciones deportivas, siempre que se adquieran conjuntamente con la vivienda.)

- Las plazas de garaje adquiridas conjuntamente con la vivienda, con el máximo de dos y que cumplan los siguientes requisitos:

a) Que se encuentren en el mismo edifico o complejo inmobiliario y se entreguen en el mismo momento.

b) Que su transmisión se efectúe en el mismo acto, aunque lo sea en distinto documento.

c) Su uso no esté cedido a terceros.

¿Me puedo deducir por el nuevo préstamo? ¿Y por los gastos derivados de la cancelación y apertura?(Las consultas del día 16/07/2007)

Buenos días,

He cancelado el préstamo hipotecario que tenía sobre mi vivienda habitual y he contratado un nuevo préstamo con mayor importe en otra entidad bancaria que emplearía nuevamente en la vivienda habitual y en otros gastos. ¿Me puedo deducir por el nuevo préstamo? ¿Y por los gastos derivados de la cancelación y apertura?

El cambio de hipoteca en sí mismo, no ocasiona ninguna alteración en cuanto al alcance de la deducción, siempre y cuando el importe total lo destines exclusivamente a financiar la deuda pendiente de pago correspondiente al valor de adquisición de la vivienda.

No obstante, puesto que el nuevo préstamo es superior al anterior y destinado parte a otros gastos, el exceso no daría derecho a deducción en la cuota por adquisición de vivienda habitual y, por tanto, las cuotas de amortización del préstamo no podrán disfrutar en su totalidad de los beneficios fiscales que establece la normativa del impuesto.

Deberás desglosar de la cuota de amortización (principal intereses) la parte que corresponda al pago pendiente del valor de adquisición de la vivienda (precio gastos tributos) y la parte que corresponde a cualquier otro fin. Este reparto lo debes hacer proporcionalmente al importe de cada una de estas partidas sobre el importe total del préstamo. Igualmente, serán objeto de deducción los gastos generados en la cancelación del préstamo originario, así como la parte proporcional que de los gastos de constitución del nuevo préstamo se correspondan con la parte que financia la vivienda.

Un saludo.

A. de la Torre

www.hipotecasydepositos.com