Sistema de amortización de hipotecas: sistema frances vs Alemán

| marzo 23, 2015 | 3 Comentarios

En un momento como el actual, donde las hipotecas parecen volver a acercarse a ese producto competitivo que conocimos años atrás, resulta más conveniente que nunca conocer detalles amplios sobre los préstamos hipotecarios. Dentro de estos detalles, por supuesto, resulta relevante la eleccion del sistema de amortización de hipotecas para poder elegir: sistema frances vs Alemán

Un debate muy sonado a la hora de contratar una hipoteca es el sistema de amortización. Existen dos sistemas ampliamente difundidos y que entrañan ventajas e inconvenientes que toda persona que se esté planteando contratar una hipoteca debería conocer:

 sistema de amortizacion frances vs aleman

Sistema de amortización francés de hipotecas:

Es el sistema más extendido. Se caracteriza por cuotas constantes, que implican un mayor pago de intereses al principio de las cuotas, y menor al final. El pago mensual es el mismo durante toda la hipoteca y por ello casi todo el mundo la contrata. Pero ¿se han parado a pensar que cuando lleven la mitad del plazo de la hipoteca, ni mucho menos habrán pagado la mitad del piso? ¿Se han parado a pensar que después de 15 años de pagar hipoteca les puede quedar por pagar un 85% del valor real de la vivienda?sistema de amortizacion frances

 Realmente este sistema trata de lograr que la letra mensual resulte estable, o lo más estable posible. Para ello sólo variará en función del tipo de interés en el momento pactado de la revisión de la hipoteca. Por esto mismo es muy importante al contratar este tipo de hipotecas tener muy claras las revisiones anuales sobre el producto.

Las cuotas constantes se van a obtener a través de la distribución del pago del capital y los intereses a lo largo de toda la vida del producto (y por tanto de todas sus letras). Esto hace que las cuotas correspondientes a los intereses se sitúan en las primeras letras a satisfacer mientras que en las últimas letras prácticamente todo el pago va a corresponder a la amortización real.

Ejemplo:

  • Para una hipoteca de 300.000 euros a 30 años con un tipo de interés del 4% las cuotas serían de 1.432,4 euros. En el primer pago, 1.000 euros corresponderían a intereses y 432,24 euros a amortización de capital, mientras que en la última cuota sólo se destinarían 4.76 euros al pago de intereses y el resto a amortización.
  • Esta distribución no es arbitraria. Por una parte, es una de las fórmulas matemáticas más sencillas para mantener las cuotas constantes y por otra beneficia directamente al banco, que se asegura antes el pago de los intereses -algo especialmente importante ante posibles amortizaciones anticipadas-.

Sistema de amortización alemán de hipotecas:

Es algo más infrecuente. Se caracteriza por un pago constante del capital de amortización de la vivienda, lo que supone un pago de intereses variables cada mes. Mayor al principio y menor al final, lo que se traduce en una serie de cuotas que van de menos a más en cuanto a cantidad. Los primeros pagos son más difíciles de afrontar, pero por lo menos estaremos seguros de que cuando llevemos la mitad del plazo de la hipoteca, habremos pagado la mitad del piso.

sistema de amortizacion alemanEs decir, en este caso la cuantía de las cuotas a pagar va a ser reducida a medida que avanza en el tiempo la amortización del producto: la cantidad del capital amortizada cada mes es constante y no va a variar durante la vida de la hipoteca, por tanto la influencia de la colocación del amortización de los intereses no es tanta como en el sistema francés.

Obviamente el principal beneficio de este tipo de amortización reposan el hecho de abonar menos intereses al final de la vida del producto ya que se calculan sobre el capital que resta por amortizar, es decir, a menor capital menos intereses y por tanto menos importe de letra. Sin embargo, no todo son ventajas, y es que en este sistema de amortización las primeras cuotas de la hipoteca suelen ser excesivamente elevadas debido a la aplicación de intereses sobre capital restante por amortizar con lo cual obviamente durante los primeros años debemos hacer frente a prácticamente el total de lo financiado en lo que intereses se refiere.

 

 

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Categoría: Hipotecas España, Vivienda

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  1. BALTASAR dice:

    TENGO UNA HIPOTECA A 30 AÑOS YQUISIERA SABER QUE ES MAS BENEFICIOSO CUANDO SE AMORTIZA PARTE DEL CAPITAL SI QUITARSE AÑOS DE HIPOTECA O REBAJAR CUOTA Y PORQUE
    GRACIAS

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