La novación y subrogación son posibilidades que es importante conocer. Los importantes cambios que se han producido en el mercado hipotecario y la gran competencia del sector bancario, motivada principalmente por la banca por Internet ha provocado que muchos clientes tengan contratado un préstamo hipotecario con un interés muy superior al existente en el mercado. Si se da esta circunstancia lo mejor es recurrir a dos mecanismos que ayudarán para negociar con la entidad una posible bajada o directamente trasladar el préstamo a otra entidad, se trata de la novación y subrogación de préstamos hipotecarios.

Existe subrogación de un préstamo en dos supuestos distintos:

Cuando al comprar una vivienda, asumimos el préstamo hipotecario que pesa sobre la misma, procedente del dueño anterior (sea o no promotor), o bien cuando por acuerdo con una entidad distinta a la que tenemos contratada nuestra hipoteca, y que nos ofrece mejores condiciones, esta se SUBROGA, en nuestro préstamo, pagando el importe del mismo a nuestra antigua entidad, pasando ella a tener el derecho de hipoteca sobre nuestra finca.

Intervienen por tanto en la operación, nosotros como titulares del préstamo, la nueva entidad financiera que subroga el préstamo y la antigua entidad, a la cual la nueva entidad le pagará el importe de la deuda.

Este tipo de subrogaciones constituyó un arma eficaz para abaratar el precio de las hipotecas, aunque curiosamente no tanto por el número de subrogaciones en sí, sino por la capacidad de negociación que otorgó a los titulares de préstamos frente a sus entidades bancarias, que a fin de no perder operaciones accedieron a negociar con los prestatarios.

Aunque parezca un paso complicado no se preocupe, pues la nueva entidad bancaria se encargará de todo. La entidad bancaria que se va a subrogar dirigirá un escrito a la antigua entidad bancaria acompañándole una oferta vinculante a fin de que le sea certificado el saldo de su hipoteca.

Al recibir este escrito su antigua entidad actuará de tres maneras distintas:

Se pondrá en contacto con Vd. a fin de que se quede y no cambie el préstamo, igualando e incluso mejorando la oferta que Vd. tiene de la nueva entidad. Es posible que Vd. decida quedarse en este momento.

Que certifique el saldo y lo remita a la nueva entidad.

Que no haga ni una cosa ni otra.

En los dos últimos supuestos no se preocupe. Si su antigua entidad certifica el saldo y lo remite a la nueva ya está todo preparado para llevar al notario y firmar la escritura de subrogación del préstamo. En el supuesto de que entidad bancaria no conteste, no pasa nada, pues transcurridos veintidós días, desde que se le entregó la solicitud de certificación de saldo, la operación se puede firmar sin intervención de la misma, siendo el notario el que efectuará el pago del saldo a la antigua entidad. Una vez efectuado este trámite de la firma ante notario ya está subrogado el préstamo.

Respecto a la Novación es el proceso por el cual la entidad financiera procede a modificar las condiciones de un préstamo hipotecario de acuerdo con los titulares del mismo. Existe la posibilidad de modificación del tipo de interés de un préstamo hipotecario, del importe pendiente (en caso de que necesite disponer de más dinero), sobre el plazo de amortización (tanto para alargarlo como para recortar el mismo) e incluso sobre los titulares del préstamo (supresión de alguno de ellos por causas tales como separación…).

La novación del préstamo hipotecario es la solución más ventajosa ya que los gastos son mínimos. De hecho, si se trata simplemente de reducir el interés fijo o de disminuir el diferencial del interés variable ni siquiera es imprescindible la escritura pública, bastando un simple escrito del Banco firmado por persona competente. Si la novación consiste en un cambio de tipo de interés al pasarse de fijo a variable, o viceversa, o por cambiarse el tipo de referencia es necesario el otorgamiento de una escritura de novación cuyos gastos son mínimos ya que los honorarios notariales y los registrales están bastante abaratados. Y estos serán los únicos gastos, ya que no se paga ningún impuesto.

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