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Las garantías de las viviendas de nueva construcción

Las vinculaciones de una inmobiliaria y comprador no terminan en el momento de la firma de la compraventa, como todos pensamos. Es más, esta vinculación se   extiende también a los constructores, proyectistas, arquitectos y entidades de control de calidad y suministros.

La ley que regula esta vinculación es la Ley 39/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE). Según el artículo 17 de la LOE todos los agentes del proceso edificatorio tienen la obligación de responder ante los propietarios de la vivienda (incluso ante terceros adquirentes de la vivienda) de los daños ocasionados en el inmueble dentro de los siguientes plazos:

1. Durante 10 años, de los daños materiales causados en la vivienda por defectos que afecten a los cimientos o la estructura. La garantía que se fija para ello es de carácter obligatorio y consiste en la realización de un seguro decenal (por 10 años) a tal efecto. Este seguro es obligatorio en toda promoción. Las entidades financieras cuando prestan dinero a un promotor le exigen también cumplir este requisito. El capital mínimo asegurado por este seguro será el 100% del coste total y final de la obra, incluyéndose los honorarios profesionales y su franquicia no podrá exceder del 1%. Por ejemplo:
  • Grietas que aparecen en muros o tabiques debido a asientos diferenciales de la cimentación, deformación excesiva de pilares, etc…
  • Grietas surgidas en los suelos debidos a una excesiva flecha de los forjados, etc…
2. Durante 3 años, de los daños materiales causados en la vivienda por defectos de que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad de la vivienda. Por ejemplo:
  • Fallos de la instalación eléctrica, fontanería o calefacción.
  • Humedades o goteras.
  • Condensaciones en muros de fachada, siempre y cuando no estén ocasionados por una incorrecta ventilación.
3. Durante 1 año, de los daños materiales que afecen a alementos de terminación. No es obligatorio un seguro pero podría serlo por Real Decreto. Este seguro podría ser sustituido por la retención por parte del promotor del 5% del coste total de la obra. Por ejemplo:
  • Puertas o ventanas que cierren mal.
  • Defectos en los revestimientos, alicatados y pavimentos.
  • Grietas o fisuras causas por la retracción de los materiales como yesos o enfoscados.
  • Pintura descascarillada.
Otro aspecto muy importante a tener en cuenta es que el artículo 17 establece que los plazos de garantía empiezan a contar desde la fecha de recepción de la obra, es decir, no empiezan a contar desde el momento de la compra de la vivienda. La recepción de la obra es el acto mediante el cual el constructor hace entrega de la obra al promotor y este la acepta. Este aspecto hay que tenerlo en cuenta cuando compramos una vivienda que, por ejemplo, lleva terminada más de 3 años. Esto quiere decir que hemos perdido las garantías establecidas en los puntos 2 y 3.

4. Libro del edificio: el promotor deberá entregar la documentación completa de la obra ejecutada a los usuarios finales del mismo. En ese libro deberán incluirse:

    • El proyecto de la obra y las modificaciones posteriores que se hayan aprobado.
    • La relación de agentes que han participado en la edificación: constructor, promotor, arquitecto(s), etc.
    • Instrucciones de mantenimiento y uso del edificio y sus instalaciones.
    • Revisiones obligatorias o convenientes de las instalaciones, que debe cumplir el usuario.

También hay que destacar que los propietarios pueden llegar a perder las garantías si no cumplen con sus obligaciones, las cuales vienen estipuladas por el artículo 16 de la LOE:

  • Conservar en buen estado la vivienda mediante un uso y mantenimiento adecuado.
  • Utilizar la vivienda conforme  a las instrucciones de uso y mantenimiento establecidas en el libro del edificio entregado al propietario en la compra de la vivienda.
Fuente: Jirsa Constructora

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