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Las Mejores Hipotecas del Mercado

El panorama de las hipotecas en nuestro país se va aclarando por momentos; las ofertas continúan bajando los diferenciales por debajo del 1.5% y, casi mejor aún, reducen bastante las condiciones de acceso que, hasta ahora, presentaban un importante nivel de dureza en general.

LAS MEJORES HIPOTECAS

Esto no significa que de pronto nos encontramos antes las mejores hipotecas del mundo, pero sí que estamos ante lo que parece una tendencia generalizada a comenzar a ajustar los diferenciales cada vez más lejos del 1.5% y por debajo del 1%, sin duda un gran paso.

A la hora de encontrar las mejores hipotecas del mercado debemos acercarnos para aquellas propuestas con diferenciales más bajos. Sin embargo, hay cosas importantes a tener en cuenta sobre este tipo de hipotecas.

En primer lugar las hipotecas a tipo variable más baratas del mercado, como veremos a continuación, suelen presentarse con condicionantes como altos niveles de vinculación o niveles de exigencia de ingresos. Esto hace que, si bien, como producto a priori puedan parecer muy interesantes, es necesario analizar a fondo lo que significa la vinculación y los costes que apareja.

Al final se trata de valorar si el porcentaje de diferencia en la aplicación de diferenciales entre unas y otras hipotecas merece la pena o no en función tanto de los costes de la propia hipoteca como de los costes añadidos en la contratación de otros productos vinculados cuando esta contratación es obligatoria

Cómo son las mejores hipotecas

Si lo analizamos exclusivamente desde el punto de vista del coste actual de las cuotas de amortización las mejores hipotecas vamos a encontrarlas en el grupo de hipotecas a tipo variable.

En la actualidad, con los índices de referencia muy bajos, las hipotecas han reducido sus diferenciales de manera muy importante en los últimos cuatro años. Estos diferenciales son en definitiva el precio que en la entidad financiera adjudica a la operación de préstamo hipotecario. Por tanto, es en estos diferenciales donde una hipoteca puede marcar distancias con otra ya que la entidad financiera puede modificar dicho diferencial, algo que no puede hacer con el índice de referencia más utilizado, el Euríbor.

Por otro lado, el otro factor más influyente en las hipotecas, las comisiones, también se han visto rebajadas de manera considerable en los últimos años. De hecho, vamos a encontrar hipotecas en las que las comisiones son realmente bajas e incluso en algunos casos se han eliminado determinadas comisiones.

Es en estos dos factores, en la reducción del diferencial de la aplicación de las comisiones, donde mayor distancia vamos a encontrar a la hora de comprar hipotecas, aunque desde luego no son los únicos factores en los que debemos fijarnos.

La hipoteca a tipo variable vería en la actualidad se encuentra con diferenciales en torno al 1% y con comisiones bajas. Por otro lado, generalmente se trata de una hipoteca con un elevado nivel de vinculación para periodos de amortización no superiores en ningún caso los 30 años y con un máximo de financiación del 80% del valor de tasación o precio de venta.

En este post te mostramos cómo son y cómo se aplican los periodos de carencia en las hipotecas

HIPOTECAS A TIPO VARIABLE

Puntos fuertes de las hipotecas a tipo variable

Una hipoteca a tipo variable es un préstamo en el que el tipo de interés  va cambiando a lo largo del periodo de amortización según la evolución del índice de referencia elegido.

Estas hipotecas suelen tener una revisión anual de los citados intereses, revisión tras la cual vuelve a reajustarse la cuenta del préstamo.

El principal punto fuerte de las hipotecas a tipo variable frente a otras opciones es que resultan más baratas inicialmente ya que los intereses a pagar son menores que otras opciones, como por ejemplo las hipotecas a tipo fijo. Si tomamos la media actual de hipoteca a tipo variable y sumamos el índice de referencia más el diferencial veremos como la mayoría de casos no supera las ofertas medias de hipotecas a tipo fijo en cuanto a cuota.

Por otro lado, otra ventaja importante es la gran variedad de oferta de préstamos hipotecarios a tipo variable, algo que no ocurre en otras opciones como las hipotecas a tipo fijo.

Puntos débiles de la hipoteca a tipo variable

El principal punto débil de la hipoteca a tipo variable tiene que ver con la posible evolución de los tipos de interés al alza. Una evolución al alza del índice de referencia significará un aumento del coste de la cuota. Si bien es cierto que puede ocurrir lo contrario, es decir, que una bajada del índice de referencia suponga un ajuste a la baja en la hipoteca, en tiempos como los actuales en los que los tipos de interés se encuentran realmente bajos, el mejor de los casos es el del sostenimiento del índice, con más probabilidades de que aumente ante que disminuya.

Este desconocimiento de lo que puede ocurrir en el futuro, dentro de un producto que puede rondar entre los 20 y los 30 años de amortización, genera incertidumbre que afecta nuestras finanzas personales y hace más complicada la planificación a largo plazo ya que no sabemos exactamente cuánto pagaremos de cuota en el futuro.

Por otro lado las mejores ofertas de hipotecas a tipo variable suelen venir acompañadas de elevados niveles de vinculación. Esta vinculación se traduce con la obligatoriedad de contratar productos en paralelo que pueden ir desde planes de pensiones hasta seguros, domiciliación de nóminas, aportaciones a productos de ahorro, etc.

La vinculación es un elemento muy a tener en cuenta ya que puede encarecer mucho el coste final de la hipoteca, sobre todo, cuando nos obliga a la contratación de productos que o bien no necesitamos o deseamos, o bien ya teníamos contratados de antemano.

HIPOTECAS A TIPO FIJO

Las hipotecas más baratas

Como de costumbre conviene aclarar que las mejores hipotecas del mercado, estas de las que estamos hablando, conllevan un nivel de vinculación elevado, a partir del cual se muestran eficaces. De hecho, no cumplir con la vinculación exigida en algunos casos directamente restringe el acceso al producto y modifica mucho el calculo hipoteca mientras que en otros caso lo encarece aumentando los diferenciales sustancialmente.

Descubre en este post qué se entiende por vivienda habitual

En lo que parece que comienzan también a coincidir todas las nuevas propuestas o remodelaciones de producto es en mejorar buena parte de las condiciones de acceso, entre ellas los siempre polémicos límites de ingresos periódicos que en algunos casos se situaban por encima de los 4.000 euros convirtiendo en difícil el acceso para muchos perfiles de usuario, un buen ejemplo lo tenemos en la revisíon de Bankinter sobre su hipoteca que ha reducido este concepto de 3.000 euros mensuales a 2.000€ mensuales.

Las alternativas de las hipotecas a tipo variable

La principal alternativa a una hipoteca a tipo variable es una hipoteca a tipo fijo. Las hipotecas a tipo fijo son las que nos proponen una cuota de amortización inalterable a lo largo del tiempo independientemente de la evolución de los mercados, la economía o los índices de referencia.

Obviamente la principal ventaja de la hipoteca a tipo fijo es el hecho de conocer de antemano lo que va a costar el préstamo hipotecario a lo largo de toda su vida. Sin embargo, no hay que olvidar que estas hipotecas aun habiendo bajado mucho su precio, sigue siendo más caras que las hipotecas variables y generalmente presentado los plazos de amortización más cortos y niveles de exigencia más elevados.

Otra opción es la de hipotecas que presentan fórmulas mixtas en las que se vienen a contemplar periodos a tipo fijo más periodos a tipo variable. No son hipotecas muy extendidas en la actualidad, aunque, si podemos encontrar muchas ofertas en las que se nos propone un pequeño número de años (entre uno y tres) a tipo fijo y el resto a tipo variable. En cualquier caso más habitual encontrar esto como un valor añadido de la hipoteca, junto a otras opciones como periodos de carencia, como una característica propia del producto.

Qué tener en cuenta a la hora de elegir una hipoteca

Antes de elegir una hipoteca hay tres pasos fundamentales que siempre deberíamos dar:

  • En primer lugar realizar una valoración profunda de nuestra realidad económica y nuestra capacidad de asumir un préstamo hipotecario de larga duración. Afortunadamente hoy en día se ha tomado un mayor nivel de conciencia sobre los riesgos de contratar una hipoteca sin un estudio previo de nuestra economía particular. Debemos tener claro no sólo lo que contratamos, sino que también en la actualidad es muy difícil el acceso a los préstamos hipotecarios sin cumplir los elevados niveles de garantía que se nos van a exigir.
  • En segundo lugar obviamente debemos fijarnos en las características del producto. Debes tener en cuenta que los tipos de interés y diferenciales son importantes pero no son necesariamente definitivos a la hora de tu valoración. Hay cuestiones que tienes que tener en cuenta al mismo nivel como por ejemplo los grados de vinculación, la exigencia de permanencia en productos en paralelo, la obligatoriedad de contratar otros productos, las comisiones que se aplican a la hipoteca… Todo ello puede hacer que lo que parece una gran oferta acabe no siéndolo tanto.
  • Por último nunca debemos olvidarnos de comparar hipotecas. Vivimos en un momento de la historia en el que la información es mucho más accesible que en cualquier otro. Es casi una obligación plantease la comparativa entre hipotecas para poder decidir cuál es la que mejor se acomode a nuestros intereses. Hoy en día a través de los propios compradores que encontramos en Internet esto es realmente sencillo y un ejercicio imprescindible antes de tomar la decisión de con qué hipoteca queremos quedarnos.

Hipoteca Bankinter

Producto 
  • Hipoteca Euribor + 1.20%
Financiación 
  • Máximo del 80% del valor de tasación
Amortización 
  • Plazo máximo 30 años
Interés 
  • Euribor + 1.50% con vinculación total
Comisiones 
  • Sin comisiones
Condiciones
  • Viviendas con valor de tasación superior a 150.000 €
  • Contratación de una Cuenta Nómina o Profesional
  • Contratación seguro de vida por el 100% del importe de la hipoteca, con Bankinter Seguros de Vida S.A.
  • Seguro Multirriesgo del Hogar por un contenido mínimo de 10.000 € y un continente equivalente al valor de tasación
  • Contratación de un Seguro de Protección de Pagos

Hipoteca Santander Euribor + 0.99%

Producto 
  • Hipoteca Euribor + 0.99%
Financiación 
  • Máximo del 80% del valor de tasación primera vivienda
  • Máximo del 70% del valor de tasación segunda vivienda
Amortización 
  • Plazo máximo 30 años primera vivienda
  • Plazo máximo 25 años segunda vivienda
Interés 
  • Euribor + 1.25% con vinculación total
Comisiones 
  • Sin comisiones
Condiciones
  • 9 Recibos Trimestrales
  • Tarjetas de crédito y/o débito (consumo mínimo 500€/trimestral)
  • Contratación de Seguro de Hogar (gratis el primer año)
  • Contratación de Seguro de Hogar (gratis el primer año)

Hipoteca Ahora Liberbank

Producto 
  • Hipoteca Ahora
Financiación 
  • Máximo del 80% del valor de tasación primera vivienda
Amortización 
  • Plazo máximo 30 años vivienda
Interés 
  • Euribor + 0.99%
Comisiones 
  • Sin comisiones
Condiciones
  • Domiciliación de nómina mensual por importe superior a 2.000 euros
  • Contratación en la Entidad de un seguro de vida vinculado al préstamo
  • Contratación de un Plan de Pensiones, con aportación mínima de 600 euros
  • El diferencial se podrá reducir por la contratación deSeguro de Protección de Pagos y  seguro de auto

Hipoteca Euribor Variable CajaSur

Producto 
  • Hipoteca Euribor + 0.90%
Financiación 
  • Máximo del 80% del valor de tasación
Amortización 
  • Plazo máximo 30 años
Interés 
  • Euribor + 1% con vinculación total
Comisiones 
  • Comisión apertura del 0,5%
Vinculación 
  • Domiciliación de nómina o cuota de autónomos
  • Saldo medio mínimo en cuenta de ahorro vista de 5000 € y consumo con tarjeta superior a 5000 € anuales (bonus 0.25%)
  • Contratación de seguro de hogar (bonus 0.05%)
  • Contratación de seguros de vida por importe del valor del préstamo (bonus 0.05%)
  • Contratación de seguro de protección de pagos de la entidad (bonus 0.05%)
  • Aportación mínima a planes de pensiones de la entidad de 3500 € anuales (bonus 0.05%)

Hipoteca Naranja ING

Producto 
  • Hipoteca Naranja Euribor + 0,99%
Financiación 
  • Máximo del 80% del valor de tasación
Amortización 
  • Plazo máximo 40 años
Interés 
  • Euribor + 0,99% con vinculación
Comisiones 
  • Sin comisiones
Condiciones 
  • Domiciliación de nómina
  • Contratación seguro de vida
  • Contratación seguro de hogar

Hipoteca BBVA

Producto 
  • Hipoteca BBVA
Financiación 
  • Máximo del 80% del valor de tasación
Amortización 
  • Plazo máximo 30 años
Interés 
  • Euribor + 0.99%
Comisiones 
  • Sin comisión de apertura

Hipoteca Variable Kutxabank

Producto 
  • Hipoteca Euribor + 0.90%
Financiación 
  • Máximo del 80% del valor de tasación o contrato compraventa
Amortización 
  • Plazo máximo 30 años primera vivienda
Interés 
  • Euribor + 1% con vinculación total
Comisiones 
  •  por amortización anticipada parcial: 0,5% los cinco primeros años, 0,25% el resto del plazo, con exención del 20% del principal por año.
  • por amortización anticipada total (cancelación):0,50% los cinco primeros años; 0,25% resto del plazo.
Condiciones
  • Nomina domiciliada de al menos 3.000 euros mensuales
  • Tarjetas de crédito con uso de 3600 euros año
  • Contratación de Seguro de Hogar o vida o automóvil
  • Aportación Plan de Pensiones de la entidad de al menos 2.000 euros al año.

 

Hipoteca Activa Plus Activobank

Financiación
  •  80% primera vivienda
  • 70% segunda vivienda
Amortización
  •  40 años primera vivienda
  • 30 años segunda vivienda
Interés
  • Euribor + 1.50% (con vinculación)
Comisiones
  • Sin comisiones
Vinculación
  • Domiciliación de nómina
  • Seguro de vida
  • Seguro de Hogar

Hipoteca Freedom de Banco Mediolanum

Financiación
  •  80% primera vivienda
  • O hasta 75
Amortización
  •  40 años primera vivienda
  • 30 años segunda vivienda
Interés
  •  Euribor anual + 1.10%.
Comisiones
  • Comisión de Apertura: 1%
Vinculación
  • Domiciliación de nómina
  • Seguro de vida
  • Seguro de Hogar

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