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Heredar, recibir donación, compraventa entre familiares ¿qué es mejor?

En nuestro país al cabo del año se heredan decenas de miles de hipotecas. Sin embargo, heredar una vivienda en España no siempre es una buena noticia para el patrimonio personal.

HEREDAR VIVIENDA EN ESPAÑA

Los datos de los últimos años 2015 y 2016 nos sitúan en un panorama en el que la herencia de viviendas en nuestro país ronda anualmente las 150.000 viviendas heredadas. Esta es una cifra que esconde detrás graves problemas para muchas personas que no pueden afrontar la herencia de la vivienda. Tanto es así que en la última década ha aumentado de manera muy notable el volumen de herencias rechazadas, que en el caso de los dos últimos años ha rodado la cifra de 40.000 sobre el total de las herencias. Es decir, más del 25% de las viviendas que se heredaron en nuestro país son rechazadas.

Si habitualmente nos detenemos en las hipotecas como el mayor problema a la hora de acceder a una vivienda, en el caso de las viviendas en herencia estamos ante un verdadero problema para las finanzas personales de muchas familias españolas.

Además, una de las paradojas de esta situación queda representada en algo tan importante como el impuesto de sucesiones, se dio a las diferentes comunidades autónomas esto en la práctica, según las bonificaciones y reducciones que se aplique en cada comunidad, viene a marcar una diferencia notable aunque no tan determinante en recaudación como pudiera parecer ya que el monto total de la recaudación por impuesto de sucesiones en nuestro país no alcanza anualmente los 2800 millones de euros, una cifra importante sin duda pero tampoco una cifra determinante como para no poder plantearse su eliminación.

Los costes fiscales de heredar la vivienda

Las cargas fiscales de la transmisión de una vivienda en herencia son la parte del león en este problema de finanzas personales cuando se accede a una herencia. Sobre el papel, el heredero va a tener que asumir el impuesto de sucesiones, pero también el impuesto sobre incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana o plusvalía municipal. Este impuesto de sucesiones se calcula a partir del valor fiscal de la vivienda, algo que queda fijado por las propias consejerías de economía de las comunidades autónomas.

Los impuestos son directos y progresivos, es decir, sobre el papel cuanto más valor tiene el inmueble mayor es el importe que tenemos que abordar. Es importante tener claro que esto no afecta exclusivamente a la vivienda, es decir, el impuesto de sucesiones en lo que a su liquidación se refiere afecta a todos los bienes de la persona fallecida en el momento del fallecimiento. Es decir, si hay más bienes que  la casa estos deben sumarse para la liquidación.

También sobre el papel, y dependiendo de las comunidades autónomas como veremos más adelante, hay reducciones que aplicar. En las adquisiciones por herencia de la vivienda habitual se aplica sobre la base imponible del impuesto reducciones que puede alcanzar hasta 95% del valor que corresponda a la vivienda cuando es en favor de su cónyuge, ascendientes, descendientes o parientes colaterales mayores de 65 años. El límite de reducción para cada sujeto pasivo se fija en 112.066 €. Además para poder obtener esta reducción el heredero tiene que mantener la vivienda 10 años sin ponerla a la venta.

Quien hereda, además, debe abonar la plusvalía municipal. Para esta plusvalía se calculan los años que la vivienda ha estado en manos del propietario. La plusvalía grava el incremento del valor de los terrenos urbanos que se ha producido hasta el momento de la herencia o la donación. Para terminar, la herencia también se declara en el IRPF, cada heredero debe reflejar la parte que ha recibido.

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HERENCIA DE VIVIENDA

Las grandes diferencias entre comunidades autónomas

Como indicamos anteriormente el impuesto de sucesiones va a variar en función del valor del inmueble, pero también del grado de parentesco y la edad de los herederos y su situación patrimonial.

Para ello se van aplicando reducciones que, según el parentesco, será mayores cuanto más cercano sea este y por tanto la tributación será menor. Cuando se trata de vivienda habitual la ley establece una reducción del 25% sobre la base imponible al calcular el impuesto, es a partir de aquí cuando las comunidades autónomas pueden establecer bonificaciones o reducciones.

Las diferencias entre comunidades autónomas son realmente muy grandes. Mientras que en el caso de Madrid se aplica bonificaciones del 99%, o otras comunidades se aplica bonificaciones por encima del 90% (Valencia, La Rioja, Baleares, Galicia, Castilla-La Mancha) otras comunidades como Andalucía o Extremadura no bonifican estas reducciones y encarecen la transmisión patrimonial de manera muy importante.

Es relevante también tener en cuenta que no es posible el beneficio del impuesto bonificado tributando en comunidades que ofrecen mayores incentivos fiscales ya que, según la ley del impuesto de sucesiones, es en la comunidad residencia del fallecido donde debe realizarse esta tributación en caso de sucesiones, mientras que en caso de donación la tributación queda marcada por donde se localiza geográficamente la vivienda.

¿La donación como opción?

 La donación suele contemplarse como una alternativa a la herencia, la donación en vida de la vivienda sobre el papel puede resultar más atractiva, sin embargo, no siempre es así.

Las donaciones se realizan en escritura pública y tanto el donante como el donatario van a tener que pagar sus impuestos, la persona que recibe la donación paga sobre el impuesto de sucesiones y donaciones en función del valor de la donación recibida, también se incluyen en el baremo del cálculo del impuesto el grado de parentesco con el donante y el patrimonio preexistente. Por su parte el donante debe pagar el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana.

Recogidas por la ley en el impuesto de donaciones aunque es cierto que en algunas comunidades autónomas se aplica cuando se trata de vivienda habitual. Este impuesto, oscila en su escala general entre 7,65% y el 34%, pero hay que tener en cuenta la aplicación de reducciones según la comunidad autónoma en la que se encuentre el bien inmueble así como las posibles modificaciones por grado de parentesco.

Por otro lado no hay que olvidar que el donante va a tener que tributar por la donación recibida en la declaración del IRPF aunque esto no  va a producir un beneficio económico por el cambio patrimonial. En este caso se da por entendido que el valor del inmueble varía desde el momento de la compra y que por tanto el beneficio obtenido se declara. Este beneficio puede tributar entre un 19% y un 23%, y es precisamente lo que menos interesante puede resultar en una una donación. Ahora bien, cuando el donante es mayor de 65 años y el inmueble donado su vivienda habitual, no debe pagar IRPF por la donación, esto es porque la donación si está sujeta a tributación pero queda exenta en este caso.

La compraventa entre familiares (padres e hijos)

Este sería otro modelo de transmisión patrimonial, en este caso de transmisión de una vivienda de manera alternativa a la herencia. En este modelo el o los hijos adquieren la vivienda a los padres a través de escritura pública ante notario y liquidando tanto el IRPF como la plusvalía municipal los padres y el impuesto de transmisión patrimonial los hijos, este impuesto varía según cada comunidad autónoma.

La cuestión clave en este asunto es la contraprestación de dinero a cambio de la operación ya que si no se entrega dinero se considera una donación. El valor que se le asignan inmueble tiene que ser como mínimo el valor fiscal, aquí también hay que tener cuidado ya que si la operación se realiza por un precio muy bajo se puede dar por entendido que se trata de una donación encubierta.

Aunque este operación  puede realizarse a través del documento de compraventa privado y registrado, generalmente suele elevarse a escritura pública.

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HEREDAR VIVIENDA

¿Hay una opción mejor que las demás para heredar una vivienda?

Lo cierto es que es muy complicado hacer tabla rasa a la hora de calificar qué opción es mejor. En primer lugar hay que valorar tanto la situación patrimonial y personal de los posibles herederos, como el valor del inmueble y por supuesto la aplicación de impuestos en las comunidades autónomas que corresponda.

En algunas comunidades autónomas donde se ha suprimido la unificación de reducción del impuesto por donación, pero se sigue aplicando dicha bonificación por transmisiones por fallecimiento, obviamente es más interesante la herencia tradicional que la nación.

Por tanto lo más interesante siempre es analizar caso a caso, aunque la tendencia sigue siendo que la herencia transmitida de padres a hijos es más eficaz en general salvando las distancias que ya hemos señalado anteriormente por comunidades autónomas. Probablemente en segundo lugar la opción de la donación pueda ser interesante cuando se aplica con un usufructo por el cual los padres siguen disfrutando de la vivienda, de este modo se pueden aprovechar los tipos reducidos y en el momento de la consolidación de la vivienda la tributación será al tipo medio, teniendo cuenta que el gravamen que se va a aplicar a ser diferente en función de la cantidad donada.

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