Comparativa de las mejores hipotecas del mercado

| febrero 4, 2016 | 1 Comentario

El panorama de las hipotecas, poco a poco, parece haber ido aclarándose en este sentido realizar una comparativa de las diferentes hipotecas del mercado es sin duda un buen ejercicio para quien se plantea la necesidad de solicitar una de ellas para la adquisición de una vivienda, o, para quien piensa hacerlo en un futuro cercano.

Comparativa hipotecas

La buena noticia es que en la actualidad, y desde hace dos años, los préstamos hipotecarios han ido modificando a la baja los diferenciales (en el caso de las hipotecas a tipo variable) mientras que incluso las hipotecas a tipo fijo, tradicionalmente más rígidas y con menor capacidad de movimiento, también van poco a poco ajustado los tipos y haciéndose más asequibles.

A la hora de realizar una comparativa de las hipotecas del mercado, lo ideal es basarse en una serie de puntos clave que son los que van a determinar si el producto nos interesan más o menos, por un lado distinguimos los puntos tácticos, aquellos que tienen que ver con elementos como comisiones, diferenciales, plazos de amortización, etcétera, mientras que por otro lado distinguimos los puntos claves estratégicos, los que de algún modo definen el carácter de las hipotecas por ejemplo, si son a tipo variable o fijo, si son contratadas de manera presencial o a través de internet etcétera.

Descubre en este post Las mejores hipotecas a interés fijo

Qué es una hipoteca

Una hipoteca no deja de ser un préstamo que le solicitamos a una entidad financiera con el objetivo de adquirir una vivienda.

Estos préstamos hipotecarios utilizan como garantía inicial  la propia vivienda, es decir, durante la vida útil del producto y mientras el usuario no ha realizado una devolución completa del principal más los intereses, la vivienda responde ante cualquier situación del pago de una cuota o más. Por otro lado, resulta habitual que se exijan más garantías que la propia vivienda, sobre todo hoy en día, y por supuesto se trata de préstamos que responden a los criterios de riesgo de las entidades e incluso son más rigurosos para este efecto que otros modelos de financiación.

Generalmente nos encontramos ante un préstamo hipotecario que de media viene a proponer unos plazos de amortización de entre 20 y 30 años, para un tipo de interés variable y referenciado al Euribor, puede que con algún periodo de carencia incorporado, y que como máximo financiar entre el 70% y el 80% del valor de tasación o del precio de compra venta de la vivienda, tomando como referencia generalmente el menor de éstos.

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 Qué tipo de hipotecas existen

Obviamente no existe un solo modelo de hipoteca, de hecho podríamos encontrar diferencias importantes en atención a varios de los criterios que hemos citado en el punto anterior. Sin embargo, si tuviéramos que distinguir dos grandes grupos sin duda estos serían los de las hipotecas a tipo variable y las hipotecas a tipo fijo.

La hipoteca más extendida es la que utiliza el tipo variable, aunque es cierto que en determinados momentos las hipotecas a tipo fijo también han tenido un tirón considerable entre los compradores.

Hipoteca tipo fijo

Se trata de una hipoteca que mantiene su tipo de interés inalterable a lo largo del tiempo. Esto significa que, independientemente de cómo evolucione la economía, y sin influencia alguna de los mercados, el coste de la hipoteca será el mismo que se mantendrá de manera constante a lo largo del tiempo.

El principal beneficio de este modelo de hipoteca es sin duda el hecho de saber siempre la cuota que vamos a tener que pagar y no preocuparnos de si puede subir o no en función de la evolución del mercado, por otro lado, sin embargo, su principal virtud a la vez es su principal defecto ya que por un lado siempre resultan más caras que las hipotecas a tipo variable, y por otro, en períodos en los que los tipos variables se reducen estas hipotecas siguen manteniendo el tipo fijo y por tanto pueden ser muy caras comparativamente en determinados momentos.

Hipoteca tipo variable

Al contrario que las hipotecas a tipo fijo las hipotecas a tipo variable nos proponen un modelo en el que a la devolución del principal sumamos unos intereses compuestos por un índice o referencia (generalmente el Euríbor) más un diferencial que es lo que la entidad financiera fija y donde se pueden marcar las diferencias entre un producto u otro, ya que junto a las comisiones es el espacio en que la entidad tiene capacidad de maniobra.

Una hipoteca a tipo variable, por cuanto se encuentra referenciada a un índice, puede movilizarse hacia arriba o hacia abajo en función de la evolución de ese índice. Por ejemplo, hoy en día el Euríbor se encuentra en mínimos históricos, en consonancia al precio del dinero, comparado con hace cinco o seis años la diferencia es más que sustancial, y por tanto, se supone, el usuario de una hipoteca a tipo variable se ve beneficiado ya que cuando contrato esta resultaba más cara.

La principal ventaja, como podemos comprender, tiene que ver con un coste inicial más bajo que el de las hipotecas a tipo fijo, y la posibilidad de beneficiarse de la evolución de los mercados y los movimientos de los diferenciales, pero, por otro lado, esto también se puede volver en contra del usuario, que, imaginemos contrata un producto en un momento determinado pero la evolución de los mercados es ascendente y por tanto su producto acabará siendo más caro.

En cualquier caso es el modelo de hipoteca más contratado.

En este artículo te damos Consejos básicos para ahorrar antes de la firma de la hipoteca

Hipotecas referenciadas al Euribor

La gran mayoría de hipotecas en nuestro país se encuentran referenciadas al Euríbor. Es cierto que históricamente han existido otros índices de referencia a los que las hipotecas se podían vincular, pero éste es el más extendido sin ningún género de duda los últimos años.

Considerado el tipo básico de referencia para todo tipo de productos derivados de renta, también se emplea en las hipotecas y en las imposiciones a plazo. Éste índice de referencia existe desde el año 1999 tras la introducción del euro, y curiosamente, a diferencia de lo que en muchas ocasiones pensamos, o se trata de un único índice sino que los tipos de interés Euríbor son varios.

Este índice hace referencia, como su nombre en inglés indica, a tipo europeo de oferta interbancaria y se podría considerar como el tipo medio de interés al que los bancos se prestan euros entre sí mismo. Para calcular los tipos Euríbor se vienen a eliminar por ciento más alto y el 15% más bajo de los tipos de interés recolectados.

contratar hipotecas

Cómo contratar una hipoteca

A la hora de contratar una hipoteca existe un buen número de trámites que vamos a tener que cumplir, también desde luego existe un buen número de documentación y pasos previos a realizar.

  • Comenzando por el principio, la identificación personal es elemento básico. De esa manera será obligatoria la presentación de la identificación personal correspondiente (el DNI) del que se suele solicitar sea acompañado de fotocopia.
  • Se te pedirá también con toda probabilidad una cuenta corriente donde asociar el posible crédito. Y comienza a partir de estos dos elementos simples del baile de documentaciones que se iniciará, no necesariamente en ese orden, pero sí con este contenido;
  • Declaraciones de la renta, de los cuales se le solicitará al menos las últimas para consultar tanto volumen de patrimonio como la posible solvencia que se derive de la lectura de estas declaraciones.
  • También serán objeto de solicitud las nóminas del solicitante, habitualmente hasta un máximo de tres aunque, si no se solicita historia laboral, le podría llegar a pedir alguna más, asimismo, y en el apartado de ingresos, deberemos presentar documentación de todos los ingresos regulares que poseemos.
  • Hacemos referencia al historial laboral y es que no es desde luego poco frecuente que se pida dicho historial a un usuario que desea solicitar un crédito en el proceso de valoración del mismo, ya que la entidad desde este historial laboral va a obtener importantes datos relativos a la estabilidad en lo profesional (y en los ingresos derivada) del solicitante.
  • Asimismo se nos puede solicitar la documentación acreditativa de otros créditos o préstamos o canales de financiación que se mantengan activos al momento la solicitud del crédito, también, llegado el momento, es posible la solicitud por parte de la entidad de las notificaciones de bienes y propiedades a nombre del solicitante.

Contratar hipoteca en oficina

Es el modelo de contratación tradicional y realmente el que más se lleva a cabo aún hoy en día. Esto es así porque al tratarse de una operación realmente delicada e importante para las economías domésticas, los usuarios seguimos considerando muy importante el consejo de los agentes y asesores de las entidades financieras, y por tanto valoramos lo presencial de manera importante.

Contratar hipoteca online

La contratación online de productos financieros ha crecido de manera exponencial en los últimos años. Esto también se puede aplicar perfectamente a las hipotecas, que, aunque se contratan a través de Internet en menor medida que las presenciales, han ganado clientes sobre todo gracias a la sencillez y rapidez con la que se pueden realizar todos los pasos previos. Hay que decir que una gran mayoría de hipotecas que se pueden contratar a través de Internet pueden a la vez requerir una firma presencial.

comisiones de las hipotecas

Comisiones en las hipotecas

Las comisiones son una parte muy importante y a tener en cuenta cuando realizamos una comparativa en las hipotecas del mercado. Sobre todo porque pueden marcar la diferencia entre un producto más o menos interesante para nuestro bolsillo.

Vamos a repasar las comisiones más habituales en las hipotecas.

Comisión de estudio

Es una Comisión estipulada por la entidad bancaria y viene a satisfacer las gestiones de análisis que se realizan para verificar la solvencia y el cumplimiento de los términos necesarios para la operación hipotecaria.

Generalmente se cobra un porcentaje sobre los importes solicitados. Esta comisión no puede ser cobrada en caso de que el banco no acepte realizar la operación, aunque ojo, si pueden llevar a exigirle gastos que se hayan generado por la intervención de otras personas ajenas a la entidad financiera siempre que éstos se hayan pactado previamente.

Comisión de apertura

Esta comisión viene a remunerar a la entidad financiera a la que solicitamos la hipoteca por los trámites que se realizan para la formalización y puesta a disposición del cliente de la financiación. Es una Comisión que suele traducirse en un porcentaje concreto sobre la cantidad a financiar y también suele cobrarse en una única vez, a la firma de la operación, teóricamente y hasta una cantidad determinada (150.253 €) también engloba los gastos de estudio.

El banco o la caja tambien le puede exigir comisiones por servicios específicos distintos del estudio y/o apertura. Por ejemplo, si usted pide que se emita un cheque bancario por el capital inicial del préstamo, tendrá que pagar la comisión correspondiente.

comparar hipotecaPor cancelación o amortización anticipada total

Al igual que en la cancelación o amortización parcial, remunera a la entidad por los trámites administrativos correspondientes a las actuaciones que debe realizar, así como por la compensación a la entidad por lo que deja de ganar –o lucro cesante- al dejar de percibir los intereses por el capital pendiente del préstamo. En los préstamos hipotecarios a interés variable, esta comisión está limitada al 1%, cuando la devolución del préstamo no es consecuencia de que Vd haya pactado con otra entidad que se subrogue en el préstamo, lo que se llama amortización anticipada no subrogatoria.

Debemos también tener en cuenta la llamada compensación por desistimiento. Si hablamos de un préstamo hipotecario independientemente de ser a tipo fijo o variable, que se haya formalizado partir del 9 de diciembre de 2007 para una vivienda y en la que el prestatario es una persona física o empresa de pequeño tamaño, las entidades financieras sólo pueden cobrar como amortización anticipada total (y si así se hubiera pactado contractualmente) una cantidad en concepto de compensación por desistimiento, y en algunos casos otra en concepto de compensación por su interés.

  • Al 0,5% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce dentro de los cinco primeros años de vida de la operación, o
  • Al 0,25% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce en un momento posterior al indicado en el guión anterior.
  • Y, si se hubiera acordado con la entidad una compensación inferior a las indicadas, la compensación a percibir será la pactada.

Compensación por tipo de interés

Para que se dé la compensación por tipo de interés tiene que cumplirse una serie de reglas, en los préstamos variables cuya revisión se produce cada 12 meses o menos no se puede dar, en otros casos el importe por este concepto es el que se pacte con la entidad, pero su cobro sólo será posible cuando la cancelación supone una pérdida para el banco, lo que normalmente puede ocurrir cuando los tipos de mercado en el momento de la cancelación son menores que el que el usuario estaba pagando.

También, en caso de realizar una subrogación, debemos tener en cuenta la comisión de subrogación esta opción, fijada como máximo del 0.5% elevada, es el peaje por el cambio de hipoteca de un modo u otro con la posibilidad de modificar el tipo de interés y mantener las condiciones en cuanto a plazo e importe de amortización (respetando incluso lo amortizado)

Comisión de subrogación. Esta posibilidad recogida por la legislación vigente se fija en el 1% del préstamo. Permite el cambio de hipoteca de un Banco a otro, con la posibilidad de variar el tipo de interés, y mantener las condiciones en cuanto a plazo e importe pendiente de amortizar. El Banco tiene que estar de acuerdo para que se lleve a efecto la subrogación de la hipoteca.

comparativa mejores hipotecas del mercado

Comparativa de hipotecas

Hipoteca Bankinter

Producto 
  • Hipoteca Euribor + 1.20%
Financiación 
  • Máximo del 80% del valor de tasación
Amortización 
  • Plazo máximo 30 años
Interés 
  • Euribor + 1.20% con vinculación total
Comisiones 
  • Sin comisiones
Condiciones
  • Viviendas con valor de tasación superior a 150.000 €
  • Contratación de una Cuenta Nómina o Profesional
  • Contratación seguro de vida por el 100% del importe de la hipoteca, con Bankinter Seguros de Vida S.A.
  • Seguro Multirriesgo del Hogar por un contenido mínimo de 10.000 € y un continente equivalente al valor de tasación
  • Contratación de un Seguro de Protección de Pagos

Hipoteca Santander Euribor + 1.25%

Producto 
  • Hipoteca Euribor + 1.25%
Financiación 
  • Máximo del 80% del valor de tasación primera vivienda
  • Máximo del 70% del valor de tasación segunda vivienda
Amortización 
  • Plazo máximo 30 años primera vivienda
  • Plazo máximo 25 años segunda vivienda
Interés 
  • Euribor + 1.69% con vinculación total
Comisiones 
  • Sin comisiones
Condiciones
  • 9 Recibos Trimestrales
  • Tarjetas de crédito y/o débito (consumo mínimo 500€/trimestral)
  • Contratación de Seguro de Hogar (gratis el primer año)
  • Contratación de Seguro de Hogar (gratis el primer año)

Hipoteca Euribor + 1% Caja Sur

Producto 
  • Hipoteca Euribor + 1%
Financiación 
  • Máximo del 80% del valor de tasación
Amortización 
  • Plazo máximo 30 años
Interés 
  • Euribor + 1.25% con vinculación total
Comisiones 
  • Comisión apertura del 0,5%
Vinculación 
  • Domiciliación de nómina o cuota de autónomos
  • Saldo medio mínimo en cuenta de ahorro vista de 5000 € y consumo con tarjeta superior a 5000 € anuales (bonus 0.25%)
  • Contratación de seguro de hogar (bonus 0.05%)
  • Contratación de seguros de vida por importe del valor del préstamo (bonus 0.05%)
  • Contratación de seguro de protección de pagos de la entidad (bonus 0.05%)
  • Aportación mínima a planes de pensiones de la entidad de 3500 € anuales (bonus 0.05%)

Hipoteca Naranja ING

Producto 
  • Hipoteca Naranja Euribor + 0,99%
Financiación 
  • Máximo del 80% del valor de tasación
Amortización 
  • Plazo máximo 40 años
Interés 
  • Euribor + 0,99% con vinculación
Comisiones 
  • Sin comisiones
Condiciones 
  • Domiciliación de nómina
  • Contratación seguro de vida
  • Contratación seguro de hogar

Hipoteca Postal Bancorreos Db

Producto 
  • Hipoteca Postal Bancorreos Db
Financiación 
  • Máximo del 80% del valor de tasación
Amortización 
  • Plazo máximo 30 años
Interés 
  • Euribor + 1.45% con vinculación
Comisiones 
  • Apertura 1%
Condiciones 
  • Domiciliación de nómina
  • Solo para viviendas de la entidad
  • Contratación seguro de hogar

Hipoteca BBVA

Producto 
  • Hipoteca BBVA
Financiación 
  • Máximo del 80% del valor de tasación
Amortización 
  • Plazo máximo 30 años
Interés 
  • Euribor + 1.25%
Comisiones 
  • Sin comisión de apertura

Hipoteca Kutxabank

Producto 
  • Hipoteca Euribor + 1%
Financiación 
  • Máximo del 80% del valor de tasación o contrato compraventa
Amortización 
  • Plazo máximo 30 años primera vivienda
Interés 
  • Euribor + 1% con vinculación total
Comisiones 
  •  por amortización anticipada parcial: 0,5% los cinco primeros años, 0,25% el resto del plazo, con exención del 20% del principal por año.
  • por amortización anticipada total (cancelación):0,50% los cinco primeros años; 0,25% resto del plazo.
Condiciones
  • Nomina domiciliada de al menos 3.000 euros mensuales
  • Tarjetas de crédito con uso de 3600 euros año
  • Contratación de Seguro de Hogar o vida o automóvil
  • Aportación Plan de Pensiones de la entidad de al menos 2.000 euros al año.

Hipoteca Uno-E

Tipo de interés Desde Euríbor + 1,10% Ver condiciones de vinculación
Comisiones NO
Suelo NO
Índice de referencia EURÍBOR
Plazo máximo Vivienda habitual 30 años
Segunda vivienda 20 años
Financiación sobre tasación Vivienda habitual hasta 80 %
Segunda vivienda hasta 60 %
Revisión Anual
Importe mínimo a solicitar 30.000 €

Hipoteca Activa Plus Activobank

Financiación
  •  80% primera vivienda
  • 70% segunda vivienda
Amortización
  •  40 años primera vivienda
  • 30 años segunda vivienda
Interés
  • Euribor + 1.50% (con vinculación)
Comisiones
  • Sin comisiones
Vinculación
  • Domiciliación de nómina
  • Seguro de vida
  • Seguro de Hogar

Hipoteca Freedom de Banco Mediolanum

Financiación
  •  80% primera vivienda
  • O hasta 75
Amortización
  •  40 años primera vivienda
  • 30 años segunda vivienda
Interés
  • Hasta 70% del valor de compraventa/tasación (el menor de ambos): Euribor anual + 0,99% (1,92% TAEVariable)
  • Entre 70% y 80% del valor de compraventa/tasación (el menor de ambos): Euribor anual + 1,090% (1,09% TAEVariable).
Comisiones
  • Comisión de Apertura: 1%
Vinculación
  • Domiciliación de nómina
  • Seguro de vida
  • Seguro de Hogar

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Categoría: Comparativa de hipotecas

Comentarioss (1)

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  1. cambio de hipoteca dice:

    La mejor comparación que podemos hacer cuando necesitamos una hipoteca, es visitar 5 bancos de tu entorno y entre ellos al menos una caja de poca implantación de la zona, ya que las ofertas que se publican se alejan siempre mucho de la realidad.

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