¿ Merece la pena contratar un CAP o SWAP para proteger mi hipoteca de la subida del euribor?

El CAP es un producto para compensar del mayor coste de financiación que se soportaría ante un aumento en los tipos de interés. Funciona como una barrera con la que establecer un tipo de interés máximo al que revisar la hipoteca, de modo que si el euribor supera ese umbral, este incremento no pase factura a la economía del hipotecado.

Resulta atractivo contratarlo en momentos puntuales como ocurre ahora mismo con la subidas de tipos, y suelen tener una duración entre los tres y los cinco años.

El inconveniente como sabes es que el CAP tiene un coste que oscila entre el 1,25% y el 1,50% del capital pendiente de amortizar que se quiera proteger.

La decisión final sinceramente depende de ti. Pero debes tener también en cuenta que está la opción del swap para establecer una cuota mensual fija durante un plazo determinado. Y aunque el euribor avance, el cliente pagará la misma cantidad cada mes, ya sea en el plazo de un año o de tres.

En el caso del swap, y a diferencia de lo que sucede en el CAP el coste de la cobertura queda incluido en la cuota hipotecaria que se abona cada mes. Resumiendo con el CAP queda cerrado el tipo de interés y con el swap queda fija la cuota.

Un saludo.
A. de la Torre

¿Tienes un crédito hipotecario en vez de un préstamo hipotecario? ¿Hipoteca túnel? información de interés

Hola muy buenas.A ver si me podéis echar una mano. Lo cierto es que hoy he ido a un banco para subrogar mi hipoteca, y cual ha sido mi sorpresa cuando me dice el director que ha hablado con la central de Madrid y le han dicho que al tratarse mi préstamo actual de un CREDITO hipotecario, no se puede subrogar, por lo que si quiero cambiar de banco, tendría que cancelar y volver a abrir, con los gastos que eso conlleva. ¿Sabríais decirme si esto es cierto? ¿Los créditos hipotecarios tienen esa peculiaridad? Muchas gracias.

Siento responderte que una de las diferencias entre el crédito y el préstamo hipotecario es que las personas que tiene contratado un crédito no tienen la opción de poder subrogarse.

Un saludo y realmente es una cosa que no todo el mundo sabe.
A. de la Torre
www.hipotecasydepositos.com

Hola,

Estoy pendiente de contratar una hipoteca que tiene muy buenas condiciones:
Diferencial Euribor + 0,25
Com. apert. 0%
Com. cancelación parcial 0% hasta el 25% del capital.
Com. cancelación total 0,5 %

El problema es que la hipoteca presenta un túnel, esto es, limites inferior y superior para establecer el tipo de interés, los límites son 3,75 por abajo y 15 por arriba, esto significa que si el euribor bajase por debajo de 3,75 me seguirían manteniendo ese tipo de interés aunque el director del banco asegura que se renegociaría la hipoteca.

Mi pregunta es, ¿Debe echarme atrás el tema del túnel?

Muchas gracias.

Los límites que establece el collar son francamente buenos. Lo único que el coste final de la hipoteca puede resultar más elevada que si se hubiese contratado un Swap. Y por otro lado tiene el inconveniente de la privación del beneficio derivado de una bajada en lo tipos de interés.

Un Saludo.
A. de la Torre

www.hipotecasydepositos.com

¿Tienes un crédito hipotecario en vez de un préstamo hipotecario? ¿Hipoteca túnel? información de interés

Hola muy buenas.A ver si me podéis echar una mano. Lo cierto es que hoy he ido a un banco para subrogar mi hipoteca, y cual ha sido mi sorpresa cuando me dice el director que ha hablado con la central de Madrid y le han dicho que al tratarse mi préstamo actual de un CREDITO hipotecario, no se puede subrogar, por lo que si quiero cambiar de banco, tendría que cancelar y volver a abrir, con los gastos que eso conlleva. ¿Sabríais decirme si esto es cierto? ¿Los créditos hipotecarios tienen esa peculiaridad? Muchas gracias.

Siento responderte que una de las diferencias entre el crédito y el préstamo hipotecario es que las personas que tiene contratado un crédito no tienen la opción de poder subrogarse.

Un saludo y realmente es una cosa que no todo el mundo sabe.
A. de la Torre
www.hipotecasydepositos.com

Hola,

Estoy pendiente de contratar una hipoteca que tiene muy buenas condiciones:
Diferencial Euribor + 0,25
Com. apert. 0%
Com. cancelación parcial 0% hasta el 25% del capital.
Com. cancelación total 0,5 %

El problema es que la hipoteca presenta un túnel, esto es, limites inferior y superior para establecer el tipo de interés, los límites son 3,75 por abajo y 15 por arriba, esto significa que si el euribor bajase por debajo de 3,75 me seguirían manteniendo ese tipo de interés aunque el director del banco asegura que se renegociaría la hipoteca.

Mi pregunta es, ¿Debe echarme atrás el tema del túnel?

Muchas gracias.

Los límites que establece el collar son francamente buenos. Lo único que el coste final de la hipoteca puede resultar más elevada que si se hubiese contratado un Swap. Y por otro lado tiene el inconveniente de la privación del beneficio derivado de una bajada en lo tipos de interés.

Un Saludo.
A. de la Torre

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Las consultas del día 05/07/2007 (Justificación de pago y distinta participación en la hipoteca)

Buenos días,

Mi padre figura como prestatario en vez de como avalista en mi hipoteca y llevo ya dos años sin poder desgravarla en el cien por cien (y creo que a él no se la desgravan). Me han dicho que si justifico que la pago yo sola, Hacienda lo acepta. ¿Es cierto?

Y si es así, ¿cómo puedo justificarlo?

La libreta desde donde se cobra la hipoteca está a nombre de los dos porque dicen que va sujeta a la hipoteca, pero únicamente entra allí mi nómina, así como los recibos de luz y electricidad, que también están a mí nombre. ¿es suficiente para justificar?

Muchísimas gracias

Como ya sabes,

La deducción por vivienda habitual corresponde exclusivamente a aquella persona que sea propietaria de la misma, con independencia de quien figure como titular de la hipoteca.

No obstante si en dicha hipoteca figuran dos titulares el propietario solo podrá deducir por el 50% del importe total pagado, salvo que puedas demostrar que todo está abonado por ti. Y creo que como entra únicamente allí tu nómina, así como los recibos de luz y electricidad que están a tu nombre será mas que suficiente de cara a Hacienda.

Os quiero preguntar sobre el siguiente asunto: pareja de novios que adquiere un piso que será su vivienda habitual. Él tiene ahorros, ella no. El chico paga la mitad del piso y se decide hipotecar el resto que será pagado a medias con el sueldo de ambos. La pareja desea poner el 75 % del valor del piso a nombre de él y el 25 % a nombre de ella, ya que la hipoteca la pagan a medias. ¿Se puede pagar una hipoteca con una participación distinta entre la pareja? ¿Veis lógico el planteamiento?

Gracias anticipadas

La participación del piso es indiferene y basta que ante el notario a la hora de escriturar conste que uno tiene el 75% del valor del piso y el otro el 25% restante.

Y respecto a la Hipoteca, la podéis pagar como queráis pero la entidad os considerará responsables del 100% del capital prestado a ambos.

Un saludo,

A. de la Torre

www.hipotecasydepositos.com

PD: Consultas respondidas en el foro de hipotecas de finanzas.com

Las consultas del día 03/07/2006 cancelación registral y gastos deducibles

¿Que se debe hacer al terminar un préstamo hipotecario?

La cancelación al vencimiento se produce cuando el prestatario ha devuelto todo el capital y ha pagado todos los intereses y gastos en las condiciones pactadas de tiempo y forma (cuotas y plazo). Es decir, cuando la operación se ha cumplido en su totalidad según lo pactado.

Cuando se amortiza un préstamo en su totalidad, algunas entidades libran, a petición del cliente, un certificado conforme ya no existen débitos ni capital pendiente de amortizar. Es decir, lo que suele denominarse certificado de saldo cero.

A partir de este momento, el cliente puede solicitar que la entidad otorgue, mediante escritura pública, carta de pago del préstamo así como la cancelación de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.

¿ Me puedo deducir un préstamo hipotecario para la adquisición de una vivienda que no sea la habitual ?

No porque la deducción por inversión en vivienda habitual solo resulta aplicable a los siguientes supuestos:

• Adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual
• Construcción o ampliación de la vivienda habitual

En el caso que la vivienda sea destinada alquiler, podrás deducirte los intereses y demás gastos de financiación en los rendimientos de capital inmobiliario sin que pueda exceder los ingresos íntegros derivados del alquiler.

¿Son deducibles los gastos de notario, registro y gestoría etc..?

Si se pueden desgravar con el límite total de 9.015,18 euros (incluyendo los pagos del préstamo) los siguientes gastos

• Plano de la obra en caso de autopromoción o ampliación.
• Permiso de obras en caso de autopromoción o ampliación.
• Gastos de escritura de compraventa (incluido impuestos y registro propiedad)
• Gastos escritura de préstamo hipotecario
• Comisiones de apertura y estudio de la entidad bancaria
• Gastos formalización contratos

¿Dónde puedo reclamar? Defensor del Cliente y Servicio de Reclamaciones del Banco de España

Cuando, en alguna ocasión, tenemos una discrepancia con la forma de actuar de nuestra Entidad por comisiones cargadas en cuenta, información defectuosa, condiciones contractuales aplicadas… nos viene siempre a la cabeza la pregunta ¿dónde puedo reclamar? La forma más aconsejable de actuar es dirigirse primero a la propia entidad, exponiendo el caso y presentando la oportuna reclamación ante eldefensor de la clientela de dicha entidad (la mayor parte de las entidades disponen de esta figura, que trata de velar por los derechos del cliente y acercar posturas entre éste y la entidad).

En el caso de no recibir respuesta del defensor de la clientela o no estar conforme con la misma, puede acudir al Servicio de Reclamaciones del Banco de España, el cual, de forma gratuita, emitirá un informe no vinculante para la entidad, pero que suelen acatar en un elevado porcentaje.

La finalidad del Servicio de Reclamaciones del Banco de España es recibir y tramitar, de forma gratuita, las reclamaciones que formulen los clientes de las Entidades de Crédito sometidas a su autoridad.

Tiene derecho a reclamar cualquier persona física o jurídica, cliente de la Entidad de Crédito, en relación con operaciones concretas que les afecten, pero tendrá que acreditar haber formulado previamente por escrito la reclamación ante el defensor del cliente de la Entidad de Crédito, caso de existir. (El defensor del cliente debe acusar recibo por escrito de las reclamaciones que se le presenten). También podrá presentar reclamación si el defensor del cliente denegara la admisión de la declaración , no estuviera conforme con la resolución , o hubieran transcurrido dos meses desde la fecha de su presentación sin resolución.

Los motivos por los que se puede reclamar son el quebrantamiento de normas de disciplina, o de las buenas prácticas y usos bancarios, entendiéndose por usos bancarios aquellos que son aceptados como comunes en cada plaza, y buenas prácticas, las razonablemente exigibles para la llevanza responsable, diligente y respetuosa del negocio bancario. No entra en las competencias de este servicio las cuestiones de política comercial (denegación de un préstamo) ni las que correspondan a los Tribunales de Justicia.

La reclamación puede presentarse en las sucursales provinciales del Banco de España o en su sede central (c/ Alcalá 50, Madrid. Tlf. 91.338.50.68 / 91.338.58.51). Una vez presentada la reclamación, se procede a la apertura de expediente. Si no se encontrase suficientemente justificada la identidad del reclamante o de la Entidad afectada, no pudiesen establecerse con claridad los hechos objeto de la reclamación, o no se acreditase haberla formulado previamente al defensor de la clientela, se requerirá al firmante para completar la información en plazo de diez días. El expediente deberá resolverse en plazo máximo de tres meses desde la última actuación que conste en el mismo y , en el caso de no ser posible, hará constar expresamente en el informe final las causas que lo han impedido.

Los informes del Servicio de Reclamaciones no son vinculantes para las Entidades, pero éstas siguen acatando los informes en un elevado porcentaje.

¿Dónde puedo reclamar? Defensor del Cliente y Servicio de Reclamaciones del Banco de España

Cuando, en alguna ocasión, tenemos una discrepancia con la forma de actuar de nuestra Entidad por comisiones cargadas en cuenta, información defectuosa, condiciones contractuales aplicadas… nos viene siempre a la cabeza la pregunta ¿dónde puedo reclamar? La forma más aconsejable de actuar es dirigirse primero a la propia entidad, exponiendo el caso y presentando la oportuna reclamación ante el defensor de la clientela de dicha entidad (la mayor parte de las entidades disponen de esta figura, que trata de velar por los derechos del cliente y acercar posturas entre éste y la entidad).

En el caso de no recibir respuesta del defensor de la clientela o no estar conforme con la misma, puede acudir al Servicio de Reclamaciones del Banco de España, el cual, de forma gratuita, emitirá un informe no vinculante para la entidad, pero que suelen acatar en un elevado porcentaje.

La finalidad del Servicio de Reclamaciones del Banco de España es recibir y tramitar, de forma gratuita, las reclamaciones que formulen los clientes de las Entidades de Crédito sometidas a su autoridad.

Tiene derecho a reclamar cualquier persona física o jurídica, cliente de la Entidad de Crédito, en relación con operaciones concretas que les afecten, pero tendrá que acreditar haber formulado previamente por escrito la reclamación ante el defensor del cliente de la Entidad de Crédito, caso de existir. (El defensor del cliente debe acusar recibo por escrito de las reclamaciones que se le presenten). También podrá presentar reclamación si el defensor del cliente denegara la admisión de la declaración , no estuviera conforme con la resolución , o hubieran transcurrido dos meses desde la fecha de su presentación sin resolución.

Los motivos por los que se puede reclamar son el quebrantamiento de normas de disciplina, o de las buenas prácticas y usos bancarios, entendiéndose por usos bancarios aquellos que son aceptados como comunes en cada plaza, y buenas prácticas, las razonablemente exigibles para la llevanza responsable, diligente y respetuosa del negocio bancario. No entra en las competencias de este servicio las cuestiones de política comercial (denegación de un préstamo) ni las que correspondan a los Tribunales de Justicia.

La reclamación puede presentarse en las sucursales provinciales del Banco de España o en su sede central (c/ Alcalá 50, Madrid. Tlf. 91.338.50.68 / 91.338.58.51). Una vez presentada la reclamación, se procede a la apertura de expediente. Si no se encontrase suficientemente justificada la identidad del reclamante o de la Entidad afectada, no pudiesen establecerse con claridad los hechos objeto de la reclamación, o no se acreditase haberla formulado previamente al defensor de la clientela, se requerirá al firmante para completar la información en plazo de diez días. El expediente deberá resolverse en plazo máximo de tres meses desde la última actuación que conste en el mismo y , en el caso de no ser posible, hará constar expresamente en el informe final las causas que lo han impedido.

Los informes del Servicio de Reclamaciones no son vinculantes para las Entidades, pero éstas siguen acatando los informes en un elevado porcentaje.

El Euribor sube oficialmente en mayo hasta el 4,373%

El Banco de España acaba de publicar oficialmente el euribor correspondiente al mes de mayo. (Debéis saber que todos los meses , aproximadamente a partir del día 18 de cada mes, el BDE publica en su página web www.bde.es el euribor correspondiente al mes anterior).

El índice EURIBOR, que es utilizado como principal referencia para fijar el tipo de interés de los préstamos hipotecarios concedidos por las entidades de crédito españolas, aumentó en mayo hasta el 4,373% desde el 4,253% del mes anterior. Tomando como referencia los últimos doce meses, el índice registra un ascenso de 1,065 puntos.

El EURIBOR es calculado por la Federación Bancaria Europea con los datos de las principales entidades de la zona del euro y consiste en el tipo de interés medio de contado para las operaciones de depósito de euros a plazo de un año.

Gráfico de la evolución del EURIBOR en el último año

Por lo tanto, las personas que tengan que revisar este mes su hipoteca deben saber que el Euribor en mayo de 2006, se encontraba en el 3,308% y para una hipoteca de 200.000 euros a 30 años la cuota sin aplicar ningún tipo de diferencial era de 876,79 euros. Y actualmente con el euribor en el 4,373% la cuota se eleva hasta los 998,33 euros. (Nada más y nada menos que 121,54 euros más cada mes).

Por otro lado, los datos correspondientes al mes de mayo muestran también un ascenso, hasta el 4,370%, del MIBOR, el tipo interbancario a un año que servía de referencia oficial del mercado hipotecario para las operaciones realizadas con anterioridad al 1 de enero de 2000.

Estos índices de referencia para el mercado hipotecario son válidos a partir de su publicación en el BOE, lo que normalmente se produce unos días después de su difusión por el Banco de España.

Indices de referencia OFICIALES para los préstamos hipotecarios a tipo variable destinados a la adquisición de vivienda

Mayo de 2007

1. Referencia interbancaria a 1 año (EURIBOR)…4,373%

2. Tipo interbancario a 1 año (MIBOR)……………4,370%

3. Tipo activo de referencia de las cajas de ahorro… 5,625%

4. Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre:

- de bancos…5,054%

- de cajas de ahorro…5,124%

- del conjunto de entidades de crédito…5,092%

5. Rendimiento interno en el mercado secundario de la Deuda Pública entre 2 y 6 años…4,013%

Fuente: www.bde.es

6 preguntas claves sobre las Cuentas Ahorro Vivienda

Quizá os preguntéis, que beneficios podéis obtener con las cuentas ahorro vivienda. Y la respuesta general es que se nos permite una deducción en el IRPF por las cantidades ahorradas en los ejercicios anteriores a la adquisición, construcción o rehabilitación de la vivienda habitual y que vayan a ser destinadas a estos fines. Pero ¿sabéis sacar el mayor partido a la cuenta ahorro vivienda?.

A continuación tenéis las respuesta a las preguntas más frecuentes.

1º ¿ Puedo utilizar una cuenta de alta renumeración como cuenta ahorro vivienda?

Claro que se puede utilizar una cuenta de alta renumeración como cuenta ahorro vivienda, el único requisito que se exige a estas cuentas es que estén separadas de cualquier otro tipo de imposición, pero no es necesario que tengan la denominación específica de cuenta vivienda. Lo que si deben constituir son depósitos y no cualquier otro producto financiero.

2º ¿Qué ocurre si al final no compro el piso?

En este caso, tendrás que devolver las cantidades deducidas con los intereses de demora correspondientes a cada ejercicio.

3º ¿Puedo cambiar de cuenta ahorro vivienda? ¿Cómo afecta a los 4 años?

En cualquier momento puedes cambiar de cuenta ahorro vivienda, siempre que canceles la antigua en el momento abrir la nueva. Porque únicamente se puede tener una única cuenta.

Respecto al plazo, tampoco hay problema ya que se indicará en la declaración, la fecha de apertura de la cuenta más antigua y el código de la nueva cuenta.

4º ¿Puedo utilizar ese dinero durante el año para otras finalidades?

La Ley deja bien claro que los saldos de esas cuentas deben destinarse exclusivamente a la primera adquisición o construcción, o la rehabilitación de la vivienda habitual del contribuyente.

5º ¿Hay alguna cantidad máxima de aportación a la cuenta?

No hay una cantidad máxima de aportación a la cuenta, lo único que la base de la deducción tiene como límite general 9.015,18 euros. Y no es recomendable aportar más de 9.015,18 euros porque el exceso no se acumula para el ejercicio siguiente.

6º ¿Que ocurre con los intereses que genera la cuenta? ¿Son también deducibles?

Los intereses que genera la cuenta son también deducibles y es aconsejable para deducirnos lo máximo que el capital más los intereses no superen esos 9.015,18 euros.

Esas son las preguntas más frecuentes pero es conveniente saber ¿Qué se entiende por vivienda habitual? Y ¿Qué requisitos deben reunir las cuentas viviendas? Pero eso lo dejamos para un próximo artículo.