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Publicado por Matias Torres - 28/12/09 a las 12:12:21 pm
Una de las opciones que existen en el mercado hipotecario español es la de contratar Hipotecas Multidivisa. Pero antes de contratar este tipo de productos es importante conocer todas las características dado que es un producto que lleva asociado un importante riesgo, si bien puede ser una interesante opción.
¿Qué es una hipoteca Multidivisa?
Una hipoteca multidivisa es aquella que se realiza en moneda extranjera, es decir pidiendo el dinero en otra moneda. Es decir nosotros obtendremos la financiación para nuestra vivienda endeudandonos en otra moneda diferente a la nuestra.
Si nuestra hipoteca finalmente se formaliza en 300.000 euros, lo que el banco gestiona es el solicitar esos 300.000 en otra moneda de manera, que nuestra deuda con la entidad no serán 300.000 euros, si la cantidad en la moneda en la que nos endeudamos que el banco haya solicitado para que al cambio hayamos obtenido los 300.000 euros.
¿Qué ventajas ofrece una Hipoteca en otra divisa?
La principal ventaja que tiene esta modalidad de hipotecas es que el tipo de interés que nos cobrará será el tipo de interés oficial del país al que pertenece la moneda. De esta manera en lugar de estar referenciados al Euribor, si por ejemplo tenemos Yenes, nuestra referencia será al LIBOR (Yenes). Esta situación es favorable siempre y cuando el Euribor esté alto, sin embargo, en la actualidad no es la mejor opción.
¿Qué riesgo corremos al formalizar una Hipoteca en otra divisa?
El riesgo lo tendremos en el tipo de cambio. Si nuestro euro se debilita con respecto a la moneda en la que estemos endeudado, esto nos hará pagar mucho mas. Es decir si el euro, cuando hicimos la hipoteca se cambiaba a 1,50 dolares y pasado un tipo se cambia por 1 dolar, tendremos que pagar muchos mas euros para poder amortizar nuestra hipoteca.
Si el cambio de moneda va a nuestro favor, entonces el efecto positivo será multiplicador, pero lo contrario puede ser devastador para nuestra deuda.
Sin embargo, la parte positiva es que el banco permite en mucho casos cambiar de divisa o incluso al euro, aunque en muchas ocasiones se tiene que esperar un tiempo que puede ser demoledor para nuestra economía (¿situación actual?)
Articulos interesantes sobre Hipotecas
Publicado por admin - 12/10/09 a las 09:10:35 am
El suelo de las hipotecas es una cláusula de interés mínimo que incluyen algunos bancos para protegerse ante una eventual caída de los tipos de interés por debajo de un punto de terminado. El objetivo de este suelo hipotecario es asegurar que el hipotecado paga un interés mínimo por su hipoteca independientemente de la evolución del índice de referencia (generalmente el Euribor).
Para el usuario, el suelo de las hipotecas tiene un efecto nocivo, ya que le impide beneficiarse completamente de las bajadas del Euribor. En un momento en el que el principal índice de referencia hipotecario se encuentra en torno al 1,3%, quienes tienen una cláusula de suelo en su hipoteca tendrán que pagar el porcentaje que figure como tipo de interés mínimo y que habitualmente rondan el 2.5%-3% en el mejor de los casos, no ese 1,3% más el diferencial que hubiesen acordado.
Al suelo de las hipotecas le acompaña siempre un techo que delimita los intereses máximos que puede alcanzar el préstamo. En teoría es una especie de quit pro cuo en el que el usuario se asegura un tipo de interés máximo a cambio de que el banco le imponga un mínimo. El problema es que este techo hipotecario es más difícil de alcanzar que el suelo (ronda el 12-15%, algo que no se ve desde hace más de una década), por lo que en principio el ganador en este intercambio es el banco.
Quienes se quejan de la inclusión de esta cláusula de suelo en su hipoteca e incluso cuestionan su legalidad, deben saber que es totalmente lícita desde un punto de vista legal. Del mismo modo, quienes argumentan que no se les comunicó su existencia, deben tener en cuenta que precisamente por eso el banco debe comunicar al usuario todas las condiciones del préstamo antes del día de la firma y que cualquier cláusula adicional que se incluya sin ser previamente comunicada podrá ser considerada abusiva según la Ley General de Defensa de los consumidores. Sin embargo, poco se puede hacer una vez firmada la hipoteca, ya que al realizarse ante notario se presupone que ambas partes conocen y entienden los términos del contrato (en teoría el notario se encarga de certificarlo).
Imagen- adobemac
Publicado por admin - 09/10/09 a las 10:10:51 am
Elegir la hipoteca que mejor se adapta a nuestras necesidades no es fácil. La oferta es muy amplia, la información no siempre es transparente y muchas veces carecemos de los conocimientos para entender todos los términos (en ocasiones demasiado técnicos) del préstamo hipotecario. Financial Red y SmartHippo esperan aportar algo de luz con el lanzamiento de HipoListo en España, el primer comparador de hipotecas que aporta herramientas sociales y colaborativas.
HipoListo nace para que los usuarios puedan beneficiarse del ‘poder de la manada’. Es decir, utilizar su fortaleza como comunidad para ahorrar la contratación y pago de hipotecas. ¿Cómo lo consigue? A través de un potente comparador de hipotecas y de la colaboración entre sus usuarios.
El comparador de HipoListo reune toda la oferta hipotecaria y permite realizar búsquedas de las hipotecas que se ajustan a las necesidades del usuario. A través de criterios como el tipo de hipoteca, precio de la vivienda y edad del contratante es capaz de filtrar las hipotecas que se adaptan a los requisitos marcados, lo que facilita mucho la elección. Pero como los datos por sí solos pueden no aportar toda la información, cada producto lleva aparejada la valoración de los usuarios. Los miembros de la manada pueden poner nota a las hipotecas y opinar acerca de ellas desde la experiencia o por comparación a otros productos que hayan contratado. Aquí es donde reside la fuerza de Hipolisto, ya que el diferencial no lo es todo en una hipoteca.
Además, HipoListo cuenta con apartado de preguntas donde los usuarios pueden plantear sus dudas a otros ‘miembros de la manada’ y a los expertos profesionales que colaboran en HipoListo. La apuesta por la comunicación se completa con un grupo HipoListo en Facebook y los comentarios que se irán introduciendo en la cuenta HipoListo en Twitter, dos canales adicionales para estar al tanto de las novedades y seguir trabajando en grupo para obtener las mejores condiciones en nuestra hipoteca.
Publicado por Matias Torres - 23/07/09 a las 12:07:01 am
A pesar de que el Euribor vive mínimos históricos, no todos pueden acceder a un préstamo hipotecario. Sin embargo, la mayoría de las entidades financieras que operan en España ofrecen todo tipo de hipotecas.
Hoy, existen opciones a interés fijo, variable vinculadas al Euribor 2009 y al índice IRPH. También existen ofertas para subrogar, es decir para cambiar de banco y propuestas para jóvenes.
A continuación les ofrecemos las mejores hipotecas 2009:
- Mejores hipotecas del mercado
- Mejores hipotecas para subrogar
- Mejores hipotecas para jovenes
Publicado por admin - 16/07/09 a las 11:07:04 am
Tanto la novación como la subrogación son dos operaciones normalmente relacionadas con un préstamo hipotecario.
En el caso de la novación, conocemos que es la modificación de una obligación por otra posterior que extingue o modifica a la primera. En este caso, la Novación Hipotecaria es un documento público que modifica condiciones de un préstamo hipotecario, siempre con acuerdo de las partes.
Este tipo de documento es normal que se produzcan cuando somos deudores de un préstamo hipotecario que posee condiciones desfavorables comparándolo con el mercado. Ante ello, podemos renegociar las condiciones frente al banco.
A través de la novación se pueden realizar los siguientes cambios:
Gastos (fuera de las comisiones bancarias):
Por otra parte, la llamada subrogación hipotecaria es una operación de cambio de nuestra hipoteca desde una entidad financiera a otra.Lógicamente, esto se hace con el objeto de obtener una disminución en el tipo de interés. No obstante, otra forma de realizar una subrogación, es vendiendo la propiedad, donde el comprador se subrogue en la hipoteca ya existente.
Entonces, la definición de subrogación dice que se trata del acto de modificar las condiciones de un contrato sustituyendo a una persona por otra.
Gastos de subrogación
Cabe mencionar que, al igual que en la novación, aparecen gastos en notaría, registro y gestoría, agregando la comisión de subrogación cobrada por la entidad.
El caso más ejemplificado es el siguiente: hipoteca de capital de 180.000 euros los gastos de notaría, registro y gestoría ascenderán a 1.045 euros, y la comisión suele ser un valor no superior al 1%, es decir, 1.800 euros.
Publicado por Matias Torres - 26/02/09 a las 08:02:47 pm
Poco a poco el
Euribor 2009 baja, luego de la escalada que sufrió en 2008. El descenso de este indicador
comienza a situarse cerca de los tipos oficiales de interés, del 2,5% luego del último recorte aplicado por el
Banco Central Europeo. ¿Qué significa esto?
Podemos dividir en dos partes el análisis del Euribor 2009, por un lado lo que respecta a las hipotecas, y por el otro lo propio que sucederá con los depósitos. En este orden, para los préstamos hipotecarios es una buena noticia, mientras que los depósitos, serán los más afectados y perderán atracción.
Depósitos
Las grandes estrellas del 2008 han sido los depósitos que ofrecieron remuneraciones muy altas por el motivo clave de esta crisis financiera que nos invade, las entidades financieras necesitaban liquidez, y ofrecían imposiciones a tipos de interés elevados para seducir a los clientes y con ello también financiar sus préstamos.
La baja en los tipos implementada por el BCE, ha reducido de forma significativa esa oferta, y aquellos rentabilidades que se promocionaban ya han pasado al olvido. Al mismo tiempo que los tipos oficiales han descendiso, el Euribor ha tomado ese camino, y la captación de pasivo ha perdido ese furor que vivimos el pasado año.
Además, muchas entidades ofrecían depósitos referenciados a la variación de este índice, y hoy con la fuerte baja diaria de este indicador, ya no conviene seguir ese pulso. Los depósitos han perdido gran interés.
Hipotecas
Los grande ganadores del descenso del Euribor son sin dudas los que contratan hipotecas. El pasado año, con los tipos muy altos, los préstamos hipotecarios han sido un dolor de cabeza para el Gobierno, las entidades financieras y para las familias.
El crecimiento diario del indicador al que se conceden la mayoría de las hipotecas en España, tuvo su interrupción el 10 de octubre, luego de que el BCE, la FED y varios bancos centrales aplicasen un recorte histórico de tipos de interés que terminó en diciembre en el 2,5%.
El Euribor cerró diciembre de 2008 en el 3,452% y no ha parado de descender situándose a finales de enero de 2009 con una cota mensual en el 2,696%.
Por lo tanto, y según la previsión de los especialistas el Euribor cerrará 2009 cerca del 2%, una noticia que traerá felicidad a quienes deban revisar su hipoteca. Según la Asociación Hipotecaria Española (AHE), se estima que el descenso del Euríbor aligerará en 2009 más de un 20% la carga financiera de las cuotas mensuales que afrontan las familias.
Sólo esperamos que la banca no compense esta baja con aumentos en los diferenciales o en las comisiones.
Publicado por Matias Torres - 26/02/09 a las 08:02:50 pm
¿Año nuevo, indices más bajos? Para este año la tendencia parece marcar un alivio para aquellas familias que se han embarcado en un préstamo hipotecario. El Euribor, indicador al cual se referencian la mayoría de las hipotecas que se conceden en España ha bajado abruptamente en los últimos tiempos.
Sin embargo, éste no es el único indice al cual las entidades atan sus préstamos hipotecarios a tipo de interés variable. Si bien el Euribor es el más frecuente, el mercado español ofrece otras dos opciones, por un lado el CECA que ofrecen las cajas de ahorro y el IRPH.
El IRPH o Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios lo utilizan las Cajas de ahorro y los bancos para operaciones que cumplen ciertos requisitos.
El IRPH se aplica a hipotecas a tipo variable, para préstamos hipotecarios superiores a los tres años de plazo y destinados a la adquisición de vivienda libre e iniciadas o renovadas durante el mes al que se refieren los índices.
Pero este índice que publica mensualmente el Banco de España tiene tres modalidades:
- IRPH de bancos: para préstamos hipotecarios con un plazo mayores a tres años que han sido concedidos por los bancos durante el mes.
- IRPH de cajas de ahorro: igual que el anterior pero para los préstamos formalizados en las Cajas de Ahorros, a más de tres años.
- IRPH del Conjunto de Entidades: es una media de los dos índices anteriores.
¿Euribor, CECA o IRPH?
A la hora de elegir el tipo de interés variable debemos considerar algunas cuestiones sobre estos índices. En primer lugar debemos saber que el más difundido es el Euribor, y la mayoría de las entidades financieras lo utiliza.
En cuanto al valor, el IRPH es superior al del Euribor, pero inferior al CECA. Sin embargo, sus movimientos son más lentos y constantes que el Euribor, por lo cual no existe es continuo cambio hacia arriba o hacia abajo de forma vertiginosa.
Otro punto a tener en cuenta es que la banca aplica a los préstamos referenciados al Euribor, un diferencial extra, sin embargo en el caso de IRPH es muy común que no exista ese diferencial.
Publicado por Matias Torres - 27/12/08 a las 03:12:25 am
Una hipoteca multidivisa es contratar un crédito hipotecario en una moneda diferente al euro, como por ejemplo el dólar, el yen o la libra. Muchos bancos y cajas están comenzando a ofrecer este tipo de productos, cuya conveniencia depende exclusivamente de que la divisa a la que está referenciada el préstamo sea menos fuerte que el euro y que las perspectivas futuras de la misma demuestren un camino hacia abajo.
Si esto llegase a ocurrir, significaría un importante ahorro mes a mes con respecto a una hipoteca nominada en euros. Sin embargo, no deja de ser una opción de alto riesgo, ya que el mercado en general, y el de divisas en particular, está bastante volátil.
Pero además de las cotizaciones de las monedas, también cuentan los tipos de interés de los países de origen de las mismas, ya que los préstamos estarán referenciados a ellos. Por ende, antes de contratar una hipoteca multidivisa hay que mirar los comportamientos de las divisas con respecto al euro y los movimientos de los tipos de interés que rigen en esas naciones. Si los mismos suben en esos países, la cuota que pagamos se incrementará. Pero como el contexto es el mismo en España, el riesgo se vería compensado.
En la práctica, estos créditos se hacen con divisas estables y con tipos de interés bajos. En la actualidad, las mejores monedas para endeudarse son el yen japonés o el franco suizo. Otras pueden ser el dólar australiano, la libra o el dólar. De hecho, el cambio euro libra está en pleno crecimiento, ya que la libra se encuentra en mínimos frente a la moneda comunitaria.
Actualmente, y hay una amplia aceptación en esto, las hipotecas más favorables para contratar son aquellas que están referenciadas al yen japonés. ¿Las razones? Son dos: el comportamiento de la divisa (en un año se devaluó con respecto al euro cerca de un 12,5%, con grandes perspectivas a seguir ese camino) y los bajos intereses que reinan en ese país oriental (los créditos están referenciados a la tasa libor, que en estos momentos se encuentra cerca del 1%, más un diferencial de entre 1 y 2 puntos). Parece evidente la diferencia con una hipoteca en euros: los tipos aquí están referenciados al euribor (actualmente, arriba del 5,40%) más un diferencial de entre 0,3 y 1,5. Poniendo los números sobre la mesa: tipos de 2% por un lado contra cerca del 6%.
En pocas palabras, se trata de un producto financiero que tiene sus beneficios, pero también sus riesgos. Lo importante según los expertos es, en este caso, tener una visión a largo plazo de las cotizaciones y los tipos de interés de las monedas a referenciar. Y tener presenta sus riesgos…
Publicado por Matias Torres - 27/10/08 a las 04:10:05 am
Sa Nostra, la caja de Baleares, está ofreciendo su HIPOTECA “SA NOSTRA” con un tipo de interés a Euribor a un año +0,44 desde el inicio con revisión semestral.
En lo que respecta al importe de la hipoteca, debe ser igual o superior a 200.000€ con un máximo del 80% del valor de tasación y tiene vigencia hasta el 31 de diciembre de 2008.
Además entre las ventajas permite Carencia durante los 4 primeros meses, sin cuota, lo que supone un periodo de carencia total (Este periodo de carencia es obligatorio).
La entidad ha informado que con posterioridad a este periodo de carencia, se puede elegir por una carencia de capital de hasta 2 años, en la que sólo se paga intereses.
Sin embargo, en cuanto a los plazos, el máximo permitido es de hasta 40 años. Es importante saber que la edad del prestatario más el plazo de la hipoteca no puede superar los 70 años.
La HIPOTECA “SA NOSTRA” no tiene comisiones de apertura, pero si de amortización anticipada de un 1%, como también de cancelación anticipada por el mismo porcentaje.
En cuanto a los requisitos que la entidad solicita, se debe domiciliar la nómina, contratar un seguro de vida o contratar un seguro de hogar con coberturas:
- Contenido: capital mínimo de 15.000€.
- Continente: capital equivalente al valor recomendado por la tasación a efectos de seguro.
Publicado por admin - 03/08/08 a las 11:08:09 am
A continuación, les ofrecemos a nuestros lectores, una guía de lashipotecas puente que ofrecen las entidades financieras que operan en España.
Hipoteca Cambio Vivienda de CajaCanarias: euribor + 1,75 o IRPHC + 1,00. Comisión de apertura 2,5%. Hasta 26 años, y para el 80% del valor de tasación.
Superhipoteca Cambio de casa de Santander: Interés fijo hasta 12 años, 6,30%. De 12 a 15 años a un intrés de 6,70% y de 15 a 20 años, al 7,10%. Para un tipo variable, el primer año, un 6,15% y el resto, euribor + 0,75%.
CredHicambio de Santander Consumer Finance: A un tipo de interés nominal 12 meses a 6,75%. Revisión del préstamo: Anual EURB + 0,75%. (TAE: 5,67%). Hasta el 60% del valor de tasación de la vivienda en propiedad. Hasta el 80% del valor de tasación de la nueva vivienda a adquirir.
Hipoteca Cambio de Casa de Openbank: Tipo de interés nominal el primer año: 6,75%. Resto Euribor + 0,59. (TAE: 6,22%). Comisión de apertura: 0,25%. Hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda en propiedad.
Hipoteca Puente de uno-e: Tipo de interés euribor + 0,50 con seguro opcional, euribor + 0,55 sin seguro. Financiación máxima, 80% del valor de tasación de la vivienda. Sin comisiones de apertura, cancelación parcial y cancelación total.
Hipoteca Cambio de Casa de oficinadirecta: euribor + 0,33. Tipo mínimo: 2,25%. Los primeros seis meses 5,25%. Sin comisión de apertura. (5,81 TAE). Ofrece 12 meses de carencia. Condiciones aplicables para cambio de vivienda habitual, domiciliando sus ingresos mensuales y dos recibos de suministros.
