Sistema de amortización frances vs Alemán

Un debate muy sonado a la hora de contratar la hipoteca es el sistema de amortización. Existen dos sistemas ampliamente difundidos y que entrañan ventajas e inconvenientes que toda persona que se esté planteando contratar una hipoteca debería conocer:

• Sistema de amortización francés de hipotecas: Es el sistema más extendido. Se caracteriza por cuotas constantes, que implican un mayor pago de intereses al principio de las cuotas, y menor al final. El pago mensual es el mismo durante toda la hipoteca y por ello casi todo el mundo la contrata. Pero ¿se han parado a pensar que cuando lleven la mitad del plazo de la hipoteca, ni mucho menos habrán pagado la mitad del piso? ¿Se han parado a pensar que después de 15 años de pagar hipoteca les puede quedar por pagar un 85% del valor real de la vivienda?

• Sistema de amortización aleman de hipotecas: Es algo más infrecuente. Se caracteriza por un pago constante del capital de amortización de la vivienda, lo que supone un pago de intereses variables cada mes. Mayor al principio y menor al final, lo que se traduce en una serie de cuotas que van de menos a más en cuanto a cantidad. Los primeros pagos son más difíciles de afrontar, pero por lo menos estaremos seguros de que cuando llevemos la mitad del plazo de la hipoteca, habremos pagado la mitad del piso.

Estas diferencias pueden verse mucho mejor en los siguientes gráficos que representan el capital amortizado mes a mes y en total.

Si necesitáis profundizar más en las diferencias entre estas hipotecas, os recomendamos leer los siguientes artículos:

• Sistema de amortización francés de hipotecas
  
• Sistema de amortización aleman de hipotecas
• Hipotecas de solo intereses.

Hipotecas de solo intereses. Cuidado

Muchas veces optamos por contratar una hipoteca de solo intereses, porque vemos que la cuota mensual que pagamos es mucho menor, pero hay que tener cuidado, porque si no nos damos cuenta es posible que no paguemos nunca nuestra vivienda.

¿Como es esto posible? Al principio parecen todo ventajas. Aumentamos el plazo y pagamos menos por el mismo piso. Pero según podemos ver en la siguiente gráfica, a partir de cierto punto, aunque aumentemos el plazo la cuota practicamente no disminuye y tiende a estabilizarse en un punto: Los intereses fijos que se pagan al banco, unos 670 euros.

En este punto podríamos estar literalmente toda la vida pagando intereses, y nunca pagar por nuestro piso. Así que cuidado con las hipotecas a más de cierto tiempo.

¿Me puedo deducir por el nuevo préstamo? ¿Y por los gastos derivados de la cancelación y apertura?(Las consultas del día 16/07/2007)

Buenos días,

He cancelado el préstamo hipotecario que tenía sobre mi vivienda habitual y he contratado un nuevo préstamo con mayor importe en otra entidad bancaria que emplearía nuevamente en la vivienda habitual y en otros gastos. ¿Me puedo deducir por el nuevo préstamo? ¿Y por los gastos derivados de la cancelación y apertura?

El cambio de hipoteca en sí mismo, no ocasiona ninguna alteración en cuanto al alcance de la deducción, siempre y cuando el importe total lo destines exclusivamente a financiar la deuda pendiente de pago correspondiente al valor de adquisición de la vivienda.

No obstante, puesto que el nuevo préstamo es superior al anterior y destinado parte a otros gastos, el exceso no daría derecho a deducción en la cuota por adquisición de vivienda habitual y, por tanto, las cuotas de amortización del préstamo no podrán disfrutar en su totalidad de los beneficios fiscales que establece la normativa del impuesto.

Deberás desglosar de la cuota de amortización (principal intereses) la parte que corresponda al pago pendiente del valor de adquisición de la vivienda (precio gastos tributos) y la parte que corresponde a cualquier otro fin. Este reparto lo debes hacer proporcionalmente al importe de cada una de estas partidas sobre el importe total del préstamo. Igualmente, serán objeto de deducción los gastos generados en la cancelación del préstamo originario, así como la parte proporcional que de los gastos de constitución del nuevo préstamo se correspondan con la parte que financia la vivienda.

Un saludo.

A. de la Torre

www.hipotecasydepositos.com

¿Son deducibles las cantidades de las primas de seguros que exigen los bancos cuando conceden hipotecas?

¿Son deducibles como adquisición de vivienda las cantidades abonadas anualmente como primas de seguros que habitualmente exigen los bancos cuando conceden hipotecas? Sí. Cuando exista derecho a aplicar la deducción por adquisición o rehabilitación de vivienda habitual, esta se practicará sobre las cantidades satisfechas en el año para la adquisición o rehabilitación, incluídos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en caso de financiación ajena, la amortización, los intereses y demás gastos derivados de dicha financiación, entre los cuales se encuentran las primas de los contratos de seguro de vida y de incendios que se acostumbra a incluir en las condiciones de los préstamos hipotecarios.

 Hola buenos días,

Como consecuencia de la venta de mi vivienda, he cancelado la hipoteca que había solicitado para su adquisición. A efectos de determinar la ganancia o pérdida patrimonial producida por la venta de mi casa ¿puedo considerar que los gastos de constitución de la hipoteca forman parte del valor de adquisición y que los gastos de cancelación disminuyen el valor de transmisión? Según el artículo 33 del texto refundido del impuesto, forman parte del valor de adquisición el coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses . A su vez, los gastos y tributos satisfechos por el transmitente minoran el valor de transmisión. La exclusión expresa que el precepto legal realiza de los intereses como elemento integrante del valor de adquisición conduce a  interpretar que los gastos de constitución de hipoteca pueden considerarse como inherentes a la adquisición y, por tanto, integrantes del valor de adquisición. A su vez, los gastos de cancelación de hipoteca minorarán el valor de enajenación. Para que sea  plicable dicho tratamiento, los gastos de constitución y de cancelación de la hipoteca han de corresponder a actuaciones directamente relacionadas con la compra y venta del elemento patrimonial, respectivamente.

Las consultas del día 26/06/2007 (Reinversión y deducción)

Buenos días tengo una duda.

Llevaba viviendo de alquiler en un piso desde 1996 pero en el 2006, por fin pude comprarlo. Ahora he decidido venderlo para comprar un piso más grande. ¿Puedo aplicar la exención por reinversión?

Para poder aplicarte la exención por reinversión es necesario, entre otros requisitos, que el piso que vendes constituya tu vivienda habitual. Para ello, es necesario que hubieras residido en él durante un plazo continuado de 3 años desde que adquiriste el piso salvo que concurran circunstancias que necesariamente te exijan el cambio de vivienda, tales como separación matrimonial, traslado laboral, obtención de primer empleo o de empleo más ventajoso u otros análogos. Por tanto, no podrás aplicarte la exención por no haber transcurrido 3 años desde la adquisición, salvo que se hubieran dado las circunstancias posteriores.

Hola buenos días,

Hace un año adquirí en Getafe una vivienda en construcción, y estoy pagando unas mensualidades hasta que finalice la construcción (que será aproximadamente a finales de año). Lo que ocurre es que me ha salido una oferta muy interesante de trabajo en Segovia y obligatoriamente debo cambiarme de domicilio. De ahí que haya decidido vender mi vivienda para comprar otra allí.

¿Perderé el derecho por las deducciones practicadas por adquisición de vivienda habitual? Al ser una circunstancia que exige el cambio ¿se mantienen los beneficios fiscales disfrutados hasta ese momento?

La normativa excepciona de la obligación de habitar la vivienda de manera efectiva en el plazo de doce meses, contados desde la fecha de adquisición o terminación de las obras cuando se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente impidan la ocupación de la vivienda.

No obstante, para poder considerar una vivienda como habitual, es necesario su previa adquisición. Por tanto, si se transmiten los derechos que sobre la vivienda se tienen, sin haber llegado a adquirir jurídicamente la vivienda, perderás el derecho a las deducciones practicadas con motivo del proceso de su adquisición.

Por el contrario, si una vez adquirida la vivienda se diese alguna circunstancia que necesariamente obligase al cambio, bien con anterioridad a la ocupación o, con posterioridad, pero antes de residir tres años en ella, no perdería el carácter de habitual.

¿Dónde puedo reclamar? Defensor del Cliente y Servicio de Reclamaciones del Banco de España

Cuando, en alguna ocasión, tenemos una discrepancia con la forma de actuar de nuestra Entidad por comisiones cargadas en cuenta, información defectuosa, condiciones contractuales aplicadas… nos viene siempre a la cabeza la pregunta ¿dónde puedo reclamar? La forma más aconsejable de actuar es dirigirse primero a la propia entidad, exponiendo el caso y presentando la oportuna reclamación ante el defensor de la clientela de dicha entidad (la mayor parte de las entidades disponen de esta figura, que trata de velar por los derechos del cliente y acercar posturas entre éste y la entidad).

En el caso de no recibir respuesta del defensor de la clientela o no estar conforme con la misma, puede acudir al Servicio de Reclamaciones del Banco de España, el cual, de forma gratuita, emitirá un informe no vinculante para la entidad, pero que suelen acatar en un elevado porcentaje.

La finalidad del Servicio de Reclamaciones del Banco de España es recibir y tramitar, de forma gratuita, las reclamaciones que formulen los clientes de las Entidades de Crédito sometidas a su autoridad.

Tiene derecho a reclamar cualquier persona física o jurídica, cliente de la Entidad de Crédito, en relación con operaciones concretas que les afecten, pero tendrá que acreditar haber formulado previamente por escrito la reclamación ante el defensor del cliente de la Entidad de Crédito, caso de existir. (El defensor del cliente debe acusar recibo por escrito de las reclamaciones que se le presenten). También podrá presentar reclamación si el defensor del cliente denegara la admisión de la declaración , no estuviera conforme con la resolución , o hubieran transcurrido dos meses desde la fecha de su presentación sin resolución.

Los motivos por los que se puede reclamar son el quebrantamiento de normas de disciplina, o de las buenas prácticas y usos bancarios, entendiéndose por usos bancarios aquellos que son aceptados como comunes en cada plaza, y buenas prácticas, las razonablemente exigibles para la llevanza responsable, diligente y respetuosa del negocio bancario. No entra en las competencias de este servicio las cuestiones de política comercial (denegación de un préstamo) ni las que correspondan a los Tribunales de Justicia.

La reclamación puede presentarse en las sucursales provinciales del Banco de España o en su sede central (c/ Alcalá 50, Madrid. Tlf. 91.338.50.68 / 91.338.58.51). Una vez presentada la reclamación, se procede a la apertura de expediente. Si no se encontrase suficientemente justificada la identidad del reclamante o de la Entidad afectada, no pudiesen establecerse con claridad los hechos objeto de la reclamación, o no se acreditase haberla formulado previamente al defensor de la clientela, se requerirá al firmante para completar la información en plazo de diez días. El expediente deberá resolverse en plazo máximo de tres meses desde la última actuación que conste en el mismo y , en el caso de no ser posible, hará constar expresamente en el informe final las causas que lo han impedido.

Los informes del Servicio de Reclamaciones no son vinculantes para las Entidades, pero éstas siguen acatando los informes en un elevado porcentaje.

El Euribor sube oficialmente en mayo hasta el 4,373%

El Banco de España acaba de publicar oficialmente el euribor correspondiente al mes de mayo. (Debéis saber que todos los meses , aproximadamente a partir del día 18 de cada mes, el BDE publica en su página web www.bde.es el euribor correspondiente al mes anterior).

El índice EURIBOR, que es utilizado como principal referencia para fijar el tipo de interés de los préstamos hipotecarios concedidos por las entidades de crédito españolas, aumentó en mayo hasta el 4,373% desde el 4,253% del mes anterior. Tomando como referencia los últimos doce meses, el índice registra un ascenso de 1,065 puntos.

El EURIBOR es calculado por la Federación Bancaria Europea con los datos de las principales entidades de la zona del euro y consiste en el tipo de interés medio de contado para las operaciones de depósito de euros a plazo de un año.

Gráfico de la evolución del EURIBOR en el último año

Por lo tanto, las personas que tengan que revisar este mes su hipoteca deben saber que el Euribor en mayo de 2006, se encontraba en el 3,308% y para una hipoteca de 200.000 euros a 30 años la cuota sin aplicar ningún tipo de diferencial era de 876,79 euros. Y actualmente con el euribor en el 4,373% la cuota se eleva hasta los 998,33 euros. (Nada más y nada menos que 121,54 euros más cada mes).

Por otro lado, los datos correspondientes al mes de mayo muestran también un ascenso, hasta el 4,370%, del MIBOR, el tipo interbancario a un año que servía de referencia oficial del mercado hipotecario para las operaciones realizadas con anterioridad al 1 de enero de 2000.

Estos índices de referencia para el mercado hipotecario son válidos a partir de su publicación en el BOE, lo que normalmente se produce unos días después de su difusión por el Banco de España.

Indices de referencia OFICIALES para los préstamos hipotecarios a tipo variable destinados a la adquisición de vivienda

Mayo de 2007

1. Referencia interbancaria a 1 año (EURIBOR)…4,373%

2. Tipo interbancario a 1 año (MIBOR)……………4,370%

3. Tipo activo de referencia de las cajas de ahorro… 5,625%

4. Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre:

- de bancos…5,054%

- de cajas de ahorro…5,124%

- del conjunto de entidades de crédito…5,092%

5. Rendimiento interno en el mercado secundario de la Deuda Pública entre 2 y 6 años…4,013%

Fuente: www.bde.es

¿Me van a conceder el préstamo?

A la hora de solicitar el préstamo, una de las primeras preguntas que deben hacerse es la capacidad de pago mensual, lo que permitirá conocer el endeudamiento en que se puede incurrir. La idea central es que usted adquiera una deuda que no perjudique en el futuro su economía. Para realizar el cálculo de su capacidad de endeudamiento, es necesario que tenga en cuenta sus ingresos y gastos fijos a soportar cada mes; de esta forma, estimará sus ingresos netos mensuales, siendo recomendable no endeudarse con una cuota mensual superior al 30- 40% de los mismos.

La condición básica para que una entidad conceda un préstamo es que tenga la convicción de que, en condiciones normales, la operación será reembolsada sin incidencias de acuerdo con las condiciones pactadas.

Para llegar al convencimiento de recobro, la entidad analiza los siguientes aspectos:

• Ingresos periódicos del cliente
• Su situación financiera y patrimonial actual
• Previsible estabilidad en la percepción de las rentas
• Historial del solicitante en su relación con la Entidad y en otras operaciones anteriores de crédito

Además, la entidad debe cubrir las posibles contingencias que puedan surgir durante la vigencia de la operación, para lo que puede proponer varias opciones:

• Avales personales que respondan con carácter complementario al titular del préstamo. Son los llamados fiadores o avalistas.
• Cobertura de un seguro de amortización del préstamo, ya sea por fallecimiento, invalidez, enfermedad, desempleo o cualquier otra causa que implique dificultades en el pago del préstamo.
• Domiciliación de la nómina, que aumenta la confianza en la estabilidad de los ingresos.

Respecto a sus derechos y obligaciones, como solicitante o titular de un préstamo, debe conocer los siguientes aspectos:

• Antes de que se celebre el contrato, la entidad financiera debe entregarle una oferta vinculante con las condiciones del préstamo y que se deben respetar durante un período mínimo de 10 días hábiles.
• Tiene derecho a la retractación, de modo que el contrato se puede anular sin ningún tipo de coste dentro de los 7 días siguientes a su concertación.
• Tiene además derecho a ser informado del importe de las cuotas periódicas en una tabla de amortización.
• En préstamos vinculados a compras realizadas en un comercio, puede realizar la operación con la entidad que desee, sin necesidad de contratar la que le sugiera el establecimiento.
• Debe saber que las operaciones de préstamo incurren en una serie de gastos que son a su cargo (estudio de la operación, fedatario público, avisos de impago, seguros vinculados, etc.) y que deben constar explícitamente en la póliza o contrato.
• En caso de aceptar la oferta de la entidad, tiene derecho a examinar la póliza antes de su firma, en especial, las condiciones de tipo de interés, gastos y comisiones, garantías y plazo.

Para realizar los trámites las entidades necesitan la información pertinente para la justificación de ingresos y determinación de la solvencia.

La documentación que se requiere habitualmente es la siguiente:

• D.N.I-N.I.F. o tarjeta de residencia.
• Última declaración del Impuesto de la Renta de las Personas Físicas.
• Su nómina o justificante de ingresos.
• Contrato proforma del bien o servicio que desea adquirir (coche, reforma, electrodoméstico…).
• Puede ser necesaria la declaración de bienes.
• Información sobre otros créditos, en caso de tenerlos (p.ej. últimos recibos)

En los casos en los que aparezca la figura del avalista, éste también tendrá que presentar la información necesaria para justificar sus ingresos.

Hipotecas a tipo fijo o variable: Eterno dilema

A la hora de contratar una hipoteca nos solemos plantear siempre la misma cuestión… ¿tipo fijo o a tipo variable?, hay que decir que la respuesta tampoco es unánime ya que cada una tiene sus ventajas e inconvenientes.

• En las hipotecas a tipo fijo el tipo de interés permanece inalterado durante la vida del préstamo. En este caso, el cliente tiene la cuota constante, y su cálculo dependerá del plazo que escojamos, aunque tienen el inconveniente que el periodo máximo de amortización suele ser inferior al de las hipotecas a tipo variable, lo que conlleva que las cuotas mensuales sean más altas.

• Las hipotecas a interés variable están referenciadas a un índice que suele ser el Euribor. Este índice está referenciado a un plazo determinado (normalmente a un año) y es revisable periódicamente. (la revisión más general es la anual, aunque también suele ser habitual la revisión semestral). Debido a esto, la cuota varía por cada revisión. Durante el periodo inicial del préstamo, la entidad marca un tipo de interés fijo conocido que suele ser bajo (tipo de interés de enganche) para captar demanda en su producto. Este tipo de interés inicial se aplica durante un periodo entre 6 meses y un año. El periodo máximo de amortización puede llegar a los 35 años en algunas entidades e incluso más y por ello las cuotas mensuales no son tan elevadas como en los tipos fijos.

En definitiva la decisión depende sobre todo, del riesgo que queremos tomar en cuanto a la evolución de los tipos de interés.

El riesgo depende de las características del préstamo. El hecho de tener un préstamo a tipo fijo tiene un riesgo de tipo de interés diferente a tener un tipo variable. Podemos distinguir 2 situaciones:

Subida de los tipos de interés.

Si el prestatario tiene un préstamo a tipo variable, se verá perjudicado por la subida de los tipos de interés en el mercado, siendo el prestatario a tipo fijo el que se beneficie de esta situación ya que su cuota no varía. Algunas entidades ofrecen préstamos a tipo variable con un límite máximo en el tipo de interés que, en esta situación sería una cláusula que limitaría la posible perdida al prestatario.

Bajada de los tipos de interés.

Es la situación inversa. Si el prestatario tiene un préstamo a tipo variable, se verá beneficiado por la bajada de los tipos de interés en el mercado, siendo el prestatario a tipo fijo el que se ve perjudicado en esta situación ya que su cuota no varía. En este caso es bueno considerar la posibilidad, para los poseedores de un préstamo a tipo variable, de trasladar su hipoteca a tipo fijo.

Desde el punto de vista de la entidad, tiene más riesgo prestar en fijo que en variable, por lo que suelen asociar comisiones más altas a estos préstamos para traspasar la demanda a tipos variables. Por esa misma razón, el plazo máximo para fijos es menor que el de los variables. Es común ver las comisiones de cancelación altas en estos préstamos para evitar que, en caso de un movimiento de bajada de tipos en el mercado, el prestatario tenga que pensárselo bastante a la hora

de cancelar el préstamo o renegociarlo con otra entidad, debido al alto coste que lleva su cancelación.

Actualmente, la formula de cálculo del TAE para préstamos variables estima que los tipos permanecen constantes a lo largo del préstamo. Este supuesto nos da un tipo que no se ajusta a las expectativas del mercado y genera incompatibilidades en cuanto a la comparación entre préstamos fijos y variables por esta vía.

Por otro lado, el préstamo referenciado a índice tiene la complejidad añadida de que existen varios índices, que se comportan de manera desigual frente a los movimientos de los tipos de interés.

Es fundamental conocer lo que descuenta el mercado en cuanto a la evolución de los tipos de interés en el futuro. En los préstamos a tipo variable suele haber un tipo de “enganche” bajo para generar la atención de clientes, siendo común, por parte del público en general, asumir que los tipos de interés futuros del préstamo no serán muy diferentes a los de este tipo de “enganche”, cuando la realidad suele ser bastante diferente.

A continuación adjunto dos enlaces con las hipotecas más baratas en ambas modalidades:

Mejores hipotecas a tipo fijo

Mejores hipotecas a tipo variable

Crédito hipotecario multidivisa:Doble riesgo

Estos créditos hipotecarios consisten en prestar una cantidad de dinero en una determinada divisa al tipo de interés vigente del país del que procede dicha divisa.

En la actualidad resulta muy atrayente contratar hipotecas en yenes porque en Japón el tipo de interés es mucho más bajo que el que existe en España para un mismo tipo de préstamo. Pero se debe tener en cuenta una serie de riesgos:

• Riesgo de variación en el tipo de interés.
• Riesgo de variación en el tipo de cambio.

El mayor componente de riesgo es la variación en el tipo de cambio, ya que en el caso de que este evolucione de forma desfavorable el diferencial de tipo de interés puede desaparecer muy rápidamente porque si ganas euros y este se ha devaluado con respecto al yen necesitarás más euros para devolver la misma cantidad de yenes con lo que te puede salir muchísimo más caro.

Otra solución sería contratar un seguro de cambio de divisas pero lo que te costaría no compensa pagar un tipo de interés más bajo y te saldría igual o más que contratar un préstamo en euros.

La única ventaja de hacer una hipoteca en otra divisa es dejar el riesgo abierto porque se está convencido de que esa divisa se va a depreciar contra el euro.

En definitiva si te decides por un crédito hipotecario multidivisa vas a asumir un riesgo muy elevado, lo que significa que te puede salir muy bien o muy mal…..te recomiendo que te lo pienses bien antes de tomar la decisión y recuerda que ” Si piensas que puedes, tú puedes. Y si piensas que no puedes, tienes razón. “